物业公司工程维修管理制度.docx

物业公司工程维修管理制度

总则

为加强物业管理公司工程维修管理，确保各类设施设备正常运行，为业主提供优质的物业服务，特制定本制度。本制度适用于物业公司管辖范围内所有工程维修工作的管理。

维修人员管理

1.资质要求：工程维修人员必须具备相应的专业技能和从业资格证书，定期参加专业培训和技能考核，不断提升业务水平。

2.工作纪律：严格遵守公司各项规章制度，按时上下班，不得擅自离岗、脱岗。维修过程中应保持良好的工作态度和职业操守，严禁收受业主或其他相关人员的贿赂。

3.安全规范：维修人员在进行维修作业时，必须严格遵守安全操作规程，正确佩戴和使用个人防护用品，如安全帽、安全带、绝缘手套等。对涉及高空作业、电气维修、动火作业等危险操作，必须提前办理相关审批手续，并采取有效的安全防护措施。

维修流程管理

1.报修受理：设立专门的报修渠道，如24小时服务热线、在线报修平台等。业主或物业使用人报修时，客服人员应详细记录报修信息，包括报修人姓名、联系方式、地址、故障描述等，并及时将报修任务派发给维修人员。

2.维修响应：维修人员接到报修任务后，应在[规定时间，如15分钟内]与报修人取得联系，确认故障情况，并告知预计到达现场时间。一般故障应在[规定时间，如2小时内]到达现场进行维修；紧急故障（如停水、停电、电梯故障等）应在[规定时间，如10分钟内]到达现场，并立即采取应急措施。

3.故障诊断与维修：维修人员到达现场后，应仔细检查设施设备故障情况，准确判断故障原因，并制定合理的维修方案。在维修过程中，应尽量减少对业主生活和正常办公秩序的影响，做到文明施工、高效维修。对于无法当场修复的故障，应向报修人说明情况，并及时报告上级主管，组织技术力量进行抢修或制定维修计划。

4.维修验收：维修完成后，维修人员应通知报修人进行验收。报修人对维修结果满意后，在维修单上签字确认。维修人员应将维修情况详细记录在维修档案中，包括故障现象、维修措施、更换零部件、维修时间、维修人员等信息。

维修材料管理

1.采购管理：维修材料的采购由专人负责，根据维修需求和库存情况制定采购计划，确保材料的质量和供应及时性。采购人员应选择正规的供应商，对采购的材料进行严格的质量检验，确保符合国家标准和公司要求。

2.库存管理：设立专门的维修材料仓库，由专人负责仓库的日常管理。材料入库时应进行验收登记，分类存放，并做好防潮、防火、防盗等措施。定期对库存材料进行盘点，做到账物相符。对于积压、损坏或过期的材料，应及时进行处理，并追究相关人员责任。

3.领用管理：维修人员领用材料时，应填写领料单，注明维修项目、材料名称、规格、数量等信息，经上级主管审批后到仓库领取。仓库管理人员应按照领料单发放材料，并做好出库登记。维修结束后，维修人员应将剩余材料及时退回仓库，并办理退料手续。

设施设备保养管理

1.日常保养：维修人员应按照设施设备的操作规程和保养手册，对各类设施设备进行日常保养，包括清洁、润滑、紧固、调整、防腐等工作，确保设施设备的正常运行和使用寿命。日常保养工作应记录在设施设备保养记录中。

2.定期保养：根据设施设备的运行状况和使用年限，制定定期保养计划，对设施设备进行全面的检查、维护和保养，包括更换易损件、检测设备性能、调试设备参数等工作。定期保养工作应由专业技术人员负责，并做好保养记录和报告。

3.年检管理：对于电梯、消防设备、压力容器等特种设备，应按照国家相关规定定期进行年检。维修人员应提前做好年检准备工作，配合专业检测机构进行年检，并及时对年检中发现的问题进行整改，确保特种设备的安全运行。

维修档案管理

1.档案建立：建立完善的维修档案管理制度，对每一次维修工作都应建立详细的维修档案，包括报修记录、维修单、维修材料清单、维修记录、验收报告等资料。维修档案应按照设施设备类别、维修时间等进行分类整理和归档保存。

2.档案查阅：维修档案应妥善保管，便于查阅和调用。公司内部人员因工作需要查阅维修档案时，应办理借阅手续，经相关领导批准后，在档案管理人员的陪同下进行查阅，并做好借阅记录。维修档案原则上不得外借，如有特殊情况需要外借，应经公司总经理批准，并签订借阅协议。

3.档案保存期限：维修档案的保存期限根据设施设备的使用年限和重要性确定，一般不少于[规定年限，如5年]。对于重要的设施设备和大型维修项目的档案，应永久保存。

监督与考核

1.监督检查：物业公司应定期对工程维修工作进行监督检查，检查内容包括维修人员工作纪律、维修流程执行情况、维修质量、维修材料管理、设施设备保养情况等。检查人员应填写检查记录，对发现的问题及时提出整改意见，并跟踪整改情况。

2.绩效考核：将工程维修工作纳入维修人员的绩效考核体系，根据维修任务完成情况、维修质量、业主满意