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子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》

苏州市区商业调查报告

苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州

特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。

苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年

来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、

时代广场、越洋流行广场等等。

本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。调查结果如下：

一．观前街商业市场调研分析

观前街概述

观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，

南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。观前地区

以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地

区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。观前街是成街于

晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。由于商业的繁华，观前街早

在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。据1998年统计，观前地区原有建筑面

积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。

整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，

个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类

市场4个。

观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全

部竣工。

观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)

观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。共动

迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平

方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。

观前观前二期工程(2000．3—2001.1)

观前二期工程范围是整治更新宫巷、碧凤坊、蔡汇河头、颜冢巷(部分)、第一天门、珍珠

弄、洙泗巷等街巷，总用地12．5公顷。共动迁883户，拆除旧房4．4万平方米，新建建筑6．5

万平方米，整治面积达4．6万平方米。

观前观前三期工程(2001．6—2002．6)

观前三期工程规划总用地5．8公顷，新建建筑1．55万平方米，翻建道路2．5万平方米，

增加绿化8000平方米(以上均不含观前广场)，增建停车场2万多平方米。在小公园以南、宫巷和

邵磨针巷之间建设8000平方米左右的观前公园，营造良好的生态环境。

调查的主要对象：沿观前步行街主干道两侧的店面。

建筑特色：除美罗商城、航天大厦、新华书店、久泰商城及上海豫园商城等部分商城以外，该

街区的主体建筑均为二至三层结构，披屋顶，为苏州特色建筑。所有建筑的外力面均刷成白色。

主力面积及租金情况

沿观前街主干道店面（二至三层建筑）的面积以60-90平方米为主。纯底层门面租金为14000

元/平方米*年，售价10万元/平方米以上。人民商场附近店面租金为10000元/平方米*年。粤海

时代广场开盘时的售价为2.5万元/平方米。玄妙观前门面的租金5000元/平方米*年。观前三期

部分门面租金为1125元/平方米*年，售价为2.1万元/平方米。观前小商品市场租金为600元/平

方米*年。北局弄门面（三层）租金为1045元/平方米*年，但随着玄妙广场8000平方