物业管理常见法律关32课件讲解.ppt

物业管理常见法律关系李丹容为什么要研究物业管理活动中的法律关系？在物业管理过程中,我们经常发现开发商、物业服务企业与业主之间存在这样或者那样的矛盾和纠纷,给物业管理工作带来了很大的麻烦。究其原因,大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业服务企业、开发商和业主等物业管理法律关系主体的权利与义务不清楚。因此,做好物业管理工作,首先应当明确物业管理中的法律关系要素,只有理顺了这些法律关系,才能够处理好物业管理各方面的关系。2物业管理基本法律关系业主之间的法律关系《民法典》和《物业管理条例》明确规定,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度,执行业主大会的决定,按时交纳物业管理服务费用等。《民法典》规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”开发商与物业服务企业之间的法律关系目前,现实中存在着开发商与物业服务企业的“父子关系”,这些物业服务企业往往对于房屋质量等问题不重视,往往出现开发商和物业服务企业之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业服务企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业服务企业矛盾加剧,业主往往以拒付物业管理费来抗拒物业服务企业,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。物业管理基本法律关系根据《物业管理条例》第二十四条的规定,依据房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业服务企业。但到目前为止,仍然有不少物业服务企业是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业服务企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当出现涉及开发商的物业问题而引发纠纷后,物业服务企业常以其与开发商是两个独立法人,无任何关系为由拒绝处理,而开发商往往是项目公司,一个小区成立一个项目公司,建设完成、结算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。物业管理基本法律关系物业管理基本法律关系物业服务企业与业主之间的法律关系物业服务企业接受业主或业主大会的委托,根据物业服务委托合同进行专业管理,实行有偿服务。业主和物业服务企业的法律地位是平等的,双方通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的民事合同关系。供水、供电等单位与业主及物业服务企业三者之间的法律关系供水、供电、供气、通信、有信电视等单位向业主提供产品和服务,业主交纳相关费用,它们之间是一种合同关系,合同双方各自承担相应的权利和义务。《物业管理条例》第四十四条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业管理条例》第五十一条第一款规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”物业管理基本法律关系物业管理基本法律关系物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理各方主体与政府有着密切的关联,其中物业管理和服务中有些事务本身就属于政府公共事务管理的范畴,这些部门包括公安、消防、城市建设、市政规划、市容环卫以及物价等政府部门。它们之间的法律关系主要表现两个方面:一是行政管理关系;二是协调、配合的关系。案例分析1业主委员会的做法是否合理?为什么?某小区业主委员会今年共打了五起官司,四输一赢。赢的官司是物业服务企业退回了一间办公用房给业主委员会使用。输的官司里有一个是业主委员会侵害了物业服务企业的商誉,须赔偿2万元,业主委员会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这五起官司中没有一起经过业主大会的表决通过。因此,业主们表示应由业主委员会成员本人承担诉讼风险。业主委员会准备将应付诉讼费的业主告上法庭,由法院替业主委员会讨回公道。案例分析:根据《物业管理条例》的规定,业主大会是业主的权力机构,而业主委员会则是一个执行机构,它既不是公司法人,也不是群众自治组织,无权作出任何重大决议,包括物业服务企业的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照法律法规的规定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。案例分析2龚女士在某市买下一套房,买房时只看中其地段好,其他事情就没多考虑,谁知刚领到钥匙就发觉“买错了”。因为她发现,物业服务企业很多工作做得不到位。后来经过了解才知道,这家物业服务企业是开发商在交房半年之前才匆忙成立的,大多数员工是开发商的亲戚