房地产 -2024总结与展望 _ 行业：成交规模走出筑底曲线，2025年有望进入回稳周期.docx

总结

01全年交易规模降幅收窄，年内稳市场逐步见效、四季度开始止跌走势

2024年行业新房成交规模降幅收窄，预计全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%，成交面积降幅较2023年收窄1个百分点左右。2024年成交金额降幅再度大于成交面积，主要是由于2023年三四线城市成交占比已经基本调整至底部，2024年高能级成交占比不再扩大，再加之当前的房价下行周期，导致成交金额出现了更大的同比降幅。对比往年数据来看，商品房销售面积已经回到2009年，商品房销售金额则回到2015-2016年。

对比研究中心需求测算模型来看，鉴于中国城镇化发展仍在上升阶段，且大量住房改善需求仍未得到满足，测算现阶段全国商品房年增量需求规模，保守值仍应在10亿平方米以上，目前行业交易量已经低于实际的年需求增量。从“置业需求”与“实际购房”规模对比来看，行业成交端已然进入了需求累积的筑底周期。

季度走势来看，得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的适时推进，以及地方主管部门的积极落实，2024年行业销售走出了近乎完美的“筑底曲线”：

一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。一季度商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高。2024年之初，行业对于新房市场本有着较为积极的预期，但是受2023年之初疫情防控基数较高，以及年初优质供应不足、购房预期尚在持续修复等因素影响，实际成交表现不及预期。

二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖。二季度商品房销售面积2.5亿平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄0.8个百分点，销售金额同比下降

22.7%，降幅较一季度收窄了4.9个百分点。4月份政治局会议之后，行业融资迎来多项利好，居民消费端，首付比例降低至15%、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率、LPR；企业融资端，房地产融资协调机制建立并加快推进，白名单项目获批近万亿融资额度；收储去库存方面，央行推出再贷款工具，支持地方国资收储存量商品房。地方层面也在持续推进稳市场政策，“以旧换新”在主要城市全面铺展开来，并开始推动一二手房交易链条逐步恢复。4-6月新房销售面积同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市场预期较年初已有明显改善。

三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄。三季度是行业传统淡季，销售面积较二季度下降10%左右，但是对比2023年同期来看仍在边际改善，三季度成交面积同比下降12.7%，降幅较二季度再度收窄了5.9个百分点。7月份三中全会决定提出将进一步加强因城施策自主权，支持居民多样化改善型住房需求。三季度各月新房成交面积同比延续收窄趋势，9月份新房成交面积同比降幅收窄至11%，再创年内新低。

四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。自9月末政治局会议定调未来发展方向，明确“严控增量、优化存量、提高质量”以来，中央层面持续放出重大稳市场有力增量政策，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地

产，推动行业信心持续回稳，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月政治局会议明确将执行适度宽松的货币政策，并再度强调“稳住楼市”。据住建部公布数据，10月、11月新房网签成交面积实现了连续两个月同环比双增长。就统计局数据来看，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正。

就年内新房成交发展趋势来看，随着房地产市场积极因素不断累积和展现，市场信心和购房预期也在逐渐增强。随着大批存量和增量政策的效果显现，后市新房销售表现将持续企稳，商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄即展现了这一趋势。随着新房销售表现的持续转好，2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。

02新开工和竣工面积与行业库存同步收窄，均低于8亿平方米

在行业全年去库存主基调之下，新开工、竣工面积持续下降。2024年预计竣工面积、新开工面积同比均下降超过二成，均在8亿平方米以内。新开工、竣工面积差距连续第二年保持在5%以内，促行业施工规模回落，保交楼压力持续减轻。预计新开工面积连续第三年小于商品房销售面积，预计差值将进一步扩大，超过2亿平方米，行业去库存速度进一步加速。

单看竣工规模，继2023年同比上升之后，2024年再度出现回落，这主要是由于2023年大批保交楼交付，短期基数提高。随着2022年以后成交商品房逐渐成为现阶段竣工住房主力，与2021-2022新房成交24