高尔夫球场项目法律审查.doc

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高尔夫球场项目法律审查

项目交易背景

2000年12月7日，国土资源部向省国土资源厅下发《关于某某高尔夫球场建设项目用地的批复》，同意向某某高尔夫球场建设项目提供国有土地使用权。

2006年7月13日，市规划局向区规划局下发《规划设计条件通知书》，对区申报的会议中心、五星级酒店、别墅用地开发及配套绿地项目的规划设计条件做出了要求。

2006年10月10日，市国土局（出让人）与A房地产开发公司（受让人）签订了《市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认出让人在市国土局举办的1138.25亩国有土地使用权挂牌出让活动中竞得该地块。宗地出让面积为1138.25亩（其中：文化娱乐、旅馆业和一类居住项目占地170亩，高尔夫球场占地968.25亩）

2007年11月9日，市委办公室印发《某某高尔夫球场土地使用权回购补偿问题会议纪要》，研究决定收回A房地产开发公司上述高尔夫球场项目土地使用权。

2008年1月3日，市国土局与目标公司签署《国有土地使用权出让合同》，用途及出让年限为商服、高尔夫球场用地／40年，一类居住用地／70年。

高尔夫球场项目合法性审查任务

任务一：合法或违法

任务二：如果违法，法律后果或法律风险具体是什么？

任务三：是否存有补救措施？

本高尔夫球场项目合法性审查分析

2004年10月10日的挂牌出让及2008年1月的再次出让，是否受到2000年国土资源部批文的保护？

高尔夫球场项目审批权的演化

1997之前

未有明确的审批规定。

1997-2004期间

《进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发【1997】11号）规定：“严格控制征用耕地出让土地使用权。禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产开发建设以及兴建各种祠堂、寺庙、教堂。”

《关于发布和实施限制供地项目目录、禁止供地项目目录（第一批）的通知》（国土资发【1999】357号）：“高尔夫球场项目为需经国土资源部许可的供地项目”。

2004年1月10日之后

2004年1月10日，《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》国办发[2004]1号文规定，暂停新的高尔夫球场建设。自本通知印发之日起至有关新的政策规定出台前，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。在此之前未按规定履行规划、立项、用地和环境影响评价等建设审批手续而擅自开工的高尔夫球场项目一律停止建设，尚未开工的项目一律不许动工建设。已按规定批准项目建议书和可行性研究报告，尚未办理用地或开工批准手续的高尔夫球场项目，一律暂停办理供地和开工批准手续；对虽已办理规划、用地和开工批准手续，但尚未动工建设的项目，一律停止开工。

2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）“依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，并会同有关部门制订工程项目建设用地定额标准，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法。继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。”

2006年12月12日，《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，“一、本通知的规定适用于新建、扩建和改建的建设项目。三、凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。”

本项目批文的合法性

国土资源部批文并无有效期。按照该批文的具体内容，国土资源部为对省资源厅上报的《关于某某高尔夫球场项目用地许可的请示》作出批复，同意该请示中的有关向某某高尔夫球场建设项目提供国有土地使用权事宜。即，就向某某高尔夫球场建设项目提供土地使用权事宜，已作出了具体行政行为，无须就此事再次上报。因此，从此处来看，只要相关事项属于向某某高尔夫球场建设项目提供土地使用权事宜，就不应再行取得国土资源部的许可。

但国土资源部的批文载明“根据1999年限制用地目录的精神，同意向某某高尔夫球场建设项目提供国有土地使用权”。由此，我们注意到，2006年12月12日，高尔夫球场项目已经列入禁止用地目录。根据1999年限制用地目录精神所作出的批文，在2006年12月12日后已经不能使用。

此外，由于2006年12月12日之后，国土资源部已丧失了作为可以批准高尔夫球场建设项目的权力，国土资源部已无权就高尔夫球场建设项目下发批文。因此，就该高尔夫球场项目的建设，此时已经不能再次使用该批文作为当地政府部门对外供地的合法依据。

项目公司已签署的土地出让合同是否有效？

根据合同法第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、