深圳某项目发展建议及营销的报告.pptx

深圳某项目发展建议及营销的报告;报告目录;报告思路;项目分析—项目经济指标及四至;项目分析—项目通达性分析;项目分析—建筑形态及意象;项目分析—项目内部细节一层平面;;;;项目分析—周边商业现状;项目分析小结;目标沟通－完成任务存在的困难;目标沟通－完成任务存在的困难;目标界定;第二部分：目标下的战略;项目属性定位－思路一可行性分析;项目属性定位－思路二可行性分析;项目属性定位－思路二可行性分析;项目属性定位;与本项目类似，波托菲诺的商业也处在人流较少的富人区；在形态及体量上，属于社区商业，但波托菲诺通过严格的经营管理模式以及水岸风情的营造，使项目成为一个城市的风情的符号，成为一个有特定消费人群的商圈。

;体验价值是人们重复去波托菲诺、万象城、海上世界的最大理由。

汽车文化给人们带来了更多的消费体验，突破了商业在区位上的局限性。;项目属性定位－区域突破案例借鉴;汽车娱乐经济

深圳的汽车拥有量已经达到每100人28.64辆

他将产生怎样的影响力

;驾车消费客户

场所选择关注因素

;（无关的）;项目属性定位-经济价值递进的启示;项目属性定位-体验经济与项目经营的关系;

城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所

与传统的单纯休闲的场所相比，会有购物的功能。

与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。;成功案例－上海.外滩3号;注重品牌和格调的一致性云集世界顶尖品牌的服装、餐厅，将奢华和时尚做到极致；成为了上海时尚、上流社会交往的标签和场所。

外滩3号既有时尚气息又有文化和艺术的元素。

注重体验价值的营造，例如望江阁餐厅一层只为6－8位客人提供用餐，二层则只有2－3位；沪申画廊从高处延伸到餐厅；

而法国Jean-Georges餐厅更是将体验做到极致。;多家世界顶级品牌入驻。同时引进著名的法国餐厅等高级娱乐休闲消费场所。

注入零售、商务办公、展览展示与餐饮娱乐等多种时尚功能。

也是一个时尚、精英、明星等定级人士交往和聚会的地方。;从外滩3号到外滩18号的成功效应我们可以看到，中国是一个正处在上升中的社会，在生活方式上也处在急于要和国际接轨的过程；

中国的精英人士还比较缺乏生活方式的沉淀，即便腰缠万贯也难以有自我满足的感觉，他们需要气质的沉淀，他们需要有这样一个地方让他们和真正的时尚接轨；

而一个城市同样也需要这样的气质和沉淀，时尚也越来越是一个城市是否国际化的标志，深圳需要这个标志和符号；

上海有了新天地、外滩3号，18号还有N号，这些都让这个城市真正的时尚起来，而深圳还只有万象城、中信、波托菲诺、海上世界，深圳要真正时尚起来，也需要这样的顶级场所。

;项目的方向问题;

一个能为精英人士带来顶级体验的场所；

一个真正能让深圳时尚起来的符号；

一个让深圳各路名流交往聚会的圈子；

一个能让深圳精英人士沉淀气质的场所；

一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。

;项目形象定位—项目命名建议;顶级品牌旗舰店进驻带来的体验

同时也是城市时尚的符号

这个符号可以是香蜜湖8号

香蜜湖8号=ARMANI

香蜜湖8号=GUCCI

;;香蜜湖8号=顶级体验的“依云水疗”

;停车体验

安装车牌自动识别设备

增加客户前往商场或是客户找车的引导标识或是服务

;;;停车场的墙体上可以有一些精美的涂鸦

穿过停车场就像经过一条艺术街;项目形象定位

—体验价值营造;;;;项目功能定位－精英人士消费模式分析;项目功能定位;前提;项目业态定位;;一层功能分布及商家选择建议;一层功能分布及商家选择建议;世界定级品牌专卖：红酒专卖、雪茄专卖、意大利Sibilla咖啡店、意大利GABBIANI玻璃店、YOUNIK店等

餐饮：

法国Jean-Georges餐厅，面积约1200平米

丹周日式餐厅－充满蝉意，面积约1700平米

巴黎店MaisonBlanche法国餐厅700平米;;转角餐厅建议引进帕兰朵意大利餐厅

帕兰朵餐厅以意大利著名建筑家AndreaPalladio（1508-1580）的名字命名。

“意大利国门之外最正统的意大利餐厅”的美评。之后，2001年至2005年，餐厅蝉联了“五星钻石奖”的殊荣。;;;4－5层中间部分共4300平米，建议引进海港餐饮的新概念餐饮店。5楼部分可以做成躺吧。

4－5层带露台餐饮建议引进上海私访菜。

屋顶花园可以做成酒吧;项目业态组合比例;项目租售比例建议;项目租售比例建议;前提;;经营模式;经营模式;经营模式;

经营管理公司和商家可以采取保底提成的方式进行合作，收取的租金一般分

两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金，另一部分按总营业额的一定

比例收取，该比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素，

总营业额的计算通常每年进行一次。

整个商场将采用店中店的经营形态。

;前提;项