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关于闲置土地处置工作的思考与建议

_垒工研奔与摄索

随着我国工业化,城市化步伐

的加快,土地供需矛盾日益突出,保

护耕地,规范城市开发建设用地的

使用,已成为各级领导关心,人民群

众关注的焦点.但另一方面,一段时

期以来,建设用地建设用地粗放式粗放式利用甚

至造成闲置,仍是我国不少地区土

地使用过程中的痼疾.因此,在经济

发展仍需要大量土地作支撑的现阶

段,加大对闲置土地的处理力度,盘

活存量用地,提高土地集约节约利

用水平,已成为当前各级政府土地

管理工作中的一项重要内容.由于

土地闲置情况复杂,涉及面广,影响

力大.处理不当,容易引发新的经济

其他原因造成的.

1,动拆迁困难

当前,拆迁难已经成为阻碍城

市建设和经济发展的主要难题之

一一

些项目的土地出让手续早已

办理,但随着房地产市场持续升温,

动迁居民对安置补偿要求不断提

高.动拆迁的难度也在日益加大.一

些实力较弱的开发商因无力承担不

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断上涨的动拆迁成本,无法在规定

的期限内完成房屋拆迁,导致项目

无法开工建设,已批土地处于闲置

状态.目前,我区由动拆迁矛盾而导

致的土地闲置占全部闲置土地的比

重较大.

3,开发商自身因素

2002年以前.土地供应以

毛地出让为主.大部分地块

出让金相比现在的招拍挂要

发商可以较小的成本取得土it

种供地方式常常使一些资金

强,开发能力不足的企业也刨

与地块的开发建设.现在这

商取得土地后,如果一旦遇至

困难或市场形势下滑等情况,

因自有资金或开发经验不足,

不放缓开发建设的进程.甚j

开发,造成土地闲置.也有少娄

商刻意囤积土地,待土地升

机再动,实实现以现以时间换时间换金金钱钱

问题和社会稳定问题.因此在处置

闲置土地的过程中,既要做到依法

行政,又要兼顾经济可持续发展.本

文拟结合基层单位在实际处理闲置

土地过程中遇到的问题.就如何进

一

步依法加强对闲置土地的管理和

处置.作初步探讨.

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土地闲置的成因较为复杂.往

往是多种因素综合作用的结果.去

年本市的一份调查研究报告显示,

上海目前的闲置土地大致有三种类

型.其中,属于动拆迁因素的占41%,

规划调整引发的占29%,另有30%是

由于开发商资金不足,债权纠纷等

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2,城市规划调整

在经济快速发展的过程中,政

府部门的很多法规政策都会因客观

形势和条件的变化而相应调整.例

如.土地出让方面,经营性项目用地

由原先的协议出让转变为招拍挂出

让:规划方面,改变了以往高容积率

政策.实施了实施了双增双降双增双降政策的更

新必然带来城市功能和规划的调

整.由此也不可避免地影响到土地

的开发建设,造成一定程度的土地

闲置.实践中,有的项目虽已列入实

施计划.但因政府产业导向等发生

变更.致使整体规划需要调整,进而

影响了原定项目方案的如期实施,

拖延了项目的开工建设.

此外,如开发商与土地

的合同纠纷,转让项目的债务

纠纷,参建企业合作纠纷等,.吐

发土地闲置的诸多原因.

二,处理闲置土地中

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当前,土地闲置已引发了

列社会问题和经济问题.各纫

对闲置土地问题越来越重视,

力度也越来越大.但由于土

的情况错综复杂,相关的法徭

又不健全,导致有关土地管霸

在具体执法过程中,常常会趋

方面的实际困难.

I.实体性问题

(1)关于执法主体的确认问题

本市《闲置出让土地处置试行

规定》中明确规定,市和区(县)土地

管理部门按照管理部门按照谁出让,谁处置谁处置的

原则,负责闲置土地的认定和处置

工作.据此,由区(县)土地管理部门

出让的闲置土地,应当由各区(县)局

自行处置.但自去年以来,市,区房

地部门在行政执法方面作了具体分

工:凡涉及土地方面的行政执法工

作.全部由市房地资源局负责直接

实施.由此,在处理闲置土地方面,

区f县)房地部门究竟有无执法权,还

需市房地部门进一步明确.

(2)关于处罚对象的认定问题

闲置土地的处罚对象,应