法律职业资格国家司法考试(卷四)历年真题试卷汇编13.pdfVIP

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

国家司法考试（卷四）历年真题试卷汇编13

(总分：62.00，做题时间：90分钟)

一、分析题(总题数：5，分数：62.00)

(2015年)案情：甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张

某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑

细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房

屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。

后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的i分之二通过银行转账给甲，但

甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。甲找到丙作为

保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但：并没有约定担保范围。甲乙

双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财

产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示

不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅

自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。问题：（分数：

14.00）

(1).在本案中，如甲不履行房屋预购合同。乙能否请求法院强制其履行?为什么?（分数：2.00）

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正确答案：(正确答案：不能。理由是预约虽是合同，其目的在于订立主合同：按照最高人民法院《关于审

理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)，当事人签订认购书、备忘录等

预约合同，约定将来订立买卖合同，一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预

约合同并主张损害赔偿。但是，法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照《合同法》第113条请求

赔偿，也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。)

解析：解析：预约，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同，如商品房预售合同。预约与本约相对

应，但是预约与本约有着不同的订约目的和法律效力：预约也是一种合同．但是预约合同的成立和生效，

只是使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务．而不负履行本约的义务。因此在本题中，甲、

乙签订的《房屋预购合同》为预约，根据《买卖合同解释》第2条的规定，甲不履行预约合同的，乙有权

请求甲承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，而不能请求甲强制履行。

(2).甲未告知乙有租赁的事实．应对乙承担什么责任?（分数：2.00）

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正确答案：(正确答案：甲应对乙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明，违反了法

律规定的义务，在合同有效的情况下，应该纳入违约责任中。)

解析：解析：根据《合同法》第150条的规定，出卖人对标的物应负权利瑕疵担保责任，即保证第三人不

得向买受人主张任何权利。现甲出卖给乙的房屋已经出租给了张某，张某对甲享有租赁权，因此甲违反了

权利瑕疵担保责任，应对乙承担违约责任。

(3).如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权。预告登记将对乙产生何种保护效果?（分数：2.00）