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第七章投资性房地产

本章内容对应《企业准则第3号——投资性房地产》，属于非重要章节。应当关注：

（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；

（4）投资性房地产的后续支出及处置。重点为“投资性房地产的后续计量”、“投资性房

地产的转换和处置”两节。难点主要为公允价值模式的后续计量和投资性房地产的转换。

第一节投资性房地产的特征与范围

一、投资性房地产的定义及特征

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我地归国家或集体所有，企业只能取得

土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构

筑物。

投资性房地产，是指为赚取或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产主要有以下特征：

特征比较

不管是赚取还是资本增值后转让，都属于营业收入

投资性房地产是一种经营性活动（包括主营业务收入和其他业务收入），不属于利得（营

业外收入）

投资性房地产在用途、状态、目的等

固定资产中的房屋建筑物、无形资产中的土地使用权、

方面区别于作为生产经营场所的房

存货中的房地产

地产和用于销售的房地产

公允价值模式和成本模式。但是，同一企业只能采用一

投资性房地产有两种后续计量模式种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采

用两种计量模式进行后续计量

二、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、

已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土

地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地

使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就

不属于投资性房地产。

（三）已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或

开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

1.用于出租的建筑物是指企业拥有的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建

筑物不属于投资性房地产。

例如，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，甲企业将其持有的一栋大楼（预

计剩余使用年限为50年）出租给乙企业，租期5年。乙企业一开始将该办公楼改装后用于

自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，乙企业将该大楼又转租给丙公司，以赚取差价。

这种情况下，对于甲企业而言，该栋大楼属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则不属于

其投资性房地产。

2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租