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去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

物业外包管理的问题

我们公司在市场运营前作为开辟建设者，在进入运营后转变为市

场的招商、运营、物业管理等几方面的执行者。其中的物业管理包含

机电、绿化、保安、保洁、房屋维修等职能，在此我们给自己的定位

是物业管理公司，我们公司在行使物业管理公司职能的时候，部份工

作采用的是雇用外包单位来完成物业管理工作职责，我们公司作为雇

用单位行使管理上的监督权力。那末在实际工作中保安、保洁工作外

包后对我们雇用单位有哪些优势和不足呢？

一、保安、保洁外包管理的优势

早期的物业管理公司的机电、绿化、保安、保洁基本都是由公司

自身组建的队伍来完成，这主要是由当时的社会条件决定的。在物业

管理发展的初期对人民的生活和工作环境的改善的确起到了积极的

作用。但随着社会的不断进步，城市发展水平越来越高，城市功能划

分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物

业公司的角色也必然要发生变化，物业公司将更多地起到组织、调度、

整合与分配资源的作用。如果物业公司一味追求小而全，过分地添置

各种专业设备及相关专业人员，势必大大增加管理成本和自身负担，

且这些设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，

如果把一些业务外包出去，组织专业公司对业主服务，则可大大避免

这些矛盾。

1、通过业务外包可降低成本。由于专业化分工所带来的高效率，

许多专业性服务企业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的

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资源和组织。这些公司通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来

实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，从而能够以优质低

价为物业管理公司提供服务，匡助其降低成本。目前我国的物业管理

公司多数还是采用“小而全”的模式，若要满足各种服务的需求，必

须配合各类专业人材，否则就达不到服务的要求；而配齐专业人材，

各类专业任务量又相对不足，容易形成成本压力。通过业务外包，日

常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少。将专项业务外

包有利于物业管理公司节省固定资产投资，在财务管理上，支付固定

合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本

控制。因此业务外包可以有效降低成本，增加企业的利润。

2、业务外包可提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规

模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相

对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如房屋维护与

保养的专业公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预

想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量；专业的保安公司，

有较系统的保安员管理办法及训练方式，同时会按当今治安防范的需

求在技防、人防上下功夫，按照规范的现代管理方式运作，这势必大

大加强治安防患能力，提高业主单位的舒适感和安全感。

3、业务外包可补充人材的不足及增加服务项目。社会思潮的多

元化和业主生活环境的差异性导致了业主需求的复杂化和差异化。多

元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求，而实际上物业公司自

身服务能力是有限的，靠企业本身所生产的服务产品及企业的现有人

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