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证券研究报告

房地产

新型城镇化落实的一个新案例

华泰研究

2023年7月18日│中国内地动态点评

浙江省《实施方案》是新型城镇化落实的一个新案例

23年7月17日，浙江省政府发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服

务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案（2023—2027年）》，其中提

及“全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其

实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文件内容展开，我们认为关键词

还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。文件着眼相对长

远，短期来看，我们依然认为地产板块正处于政策博弈期，房地产市场将继

续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕

货值和较强补货能力的优质房企。

核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键

不同于此前杭州（23年4月7日）以及多个省市出台的放宽落户相关的政

策，本次《实施方案》的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条

件仅是其中一个内容。除此之外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、

医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强化农业转移人口公共服务保障；

2、从提高劳动技能素质、营造开放包容的城市氛围入手，进一步提升农业

转移人口全面融入城市能力；3、打造以农业转移人口市民化为核心业务的

数字化应用；4、从根本上优化资源要素配置体制机制，进一步完善“人地

钱挂钩”激励政策。

十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果

根据国家统计局的数据，我国常住人口和户籍人口城镇化率持续存在近20

个百分点的差距，背后反映仍有相当体量的农业转移人口未完全融入城市，

因此提高农业转移人口市民化质量是十八大以来持续推进的任务，并逐步成

为新型城镇化的首要任务。其中主要措施包括：1、深化户籍制度改革；2、

城镇基本公共服务均等化；3、相关配套政策的逐步完善。在这些政策持续

推动下，我国农业转移人口市民化取得积极成果。根据国家发改委的数据，

截至21年共推动1.3亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍人

口城镇化率从16年的41.2%提升至21年的46.7%。

多个省份曾经出台相关政策，中长期有望带来积极影响

早在2016-2017年，山东、浙江、四川等多个省份就响应国务院号召，出

台了农业转移人口市民化的专项文件。单就放宽落户限制而言，也不乏省级

案例，如江西、湖北等，可见全面放开城市落户限制是大势所趋。我们预计

更多农村转移人口在城市落户能带来几方面影响：1、新增户籍人口将带来

相关住房、消费等产业机遇；2、在“人地挂钩”等政策支持下，农业转移

人口市民化落实较好的城市将获得更多建设用地指标奖励，也将获得更快发

展机遇，从而促进当地相关市场发展；3、加速城乡融合，推进共同富裕。

投资建议

重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万

科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华

润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、

华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

23年7月17日，浙江省政府发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推

进农业转移人口市民化实施方案（2023—2027年）》，其中提及“全省（杭州市区除外）全

面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文

件内容展开，我们认为关键词还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。

核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键

不同于此前杭州（23年4月7日）以及多个省市出台的放宽落户相关的政策，本次《实施

方案》的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条件仅是其中一个内容。除此之

外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强