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非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

（新版）房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年

真题题库（含答案）

单选题

1.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。

A、装修

B、户型

C、层高

D、楼层

答案：D

解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。

2.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用

年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为

3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米

相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以

重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑

物报酬率为10%）

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.07

答案：D

1

非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

解析：考点:分解法。无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），

收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝

31.07万元。

3.房地产的供给曲线表示（）。

A、房地产的供给量与购买者能力的关系

B、房地产的出售量与购买者能力的关系

C、房地产的供给量与其价格之间的关系

D、房地产的购买量与其价格之间的关系

答案：C

解析：考点:房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的

关系。

4.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。

A、苏慕斯法则

B、“四三二一”法则

C、霍夫曼法则

D、哈柏法则

答案：B

解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减

率，是“四三二一”法则。

5.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对

象价值的方法。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛租金乘数法

2

非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

答案：C

解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的

有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

6.房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在

（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

答案：D

解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场

上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或

价格。

7.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本

通常（）重建成本。

A、低于

B、等于

C、高于

D、高于或等于

答案：A