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丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫

物业管理重难点分析与措施

大厦位于****路，总高度为84.2米，其中地下二层，地上19

层，采用框架剪力墙结构，为一类高层建筑。配套设备设施有：车库、

高低压变配电室、中央空调主机房及水泵房、消防治安监控中心、门

禁系统等。就建筑物设计角度来看，大厦属一类高层建筑，其建筑风

格考究，庄重典雅；就位置角度上来说，地处繁华的市中心，周边是

商业闹市区；就政府职能来讲，大厦是监督机关的办公场所；就设施

设备的配置来讲，大厦设施完善，设备精良，属智能化大厦。综上所

述，大厦对物业管理工作的要求之高不言而喻。

经过我公司物业管理投标专家小组多次的研讨、分析与论证，

现就大厦物业管理中存在的重、难点以及解决方案、措施列举如下：

(一)消防管理

随着我国经济和城市建设的迅猛发展，高层建筑日趋增多，严

格的防火设计，先进的自动消防系统，使高层建筑的防火、灭火技术

达到了一个较高的水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕

无忧了呢?

我们知道再先进宾设备也需要有人去管理和操作，事实证明，

消防设施得不到良好的维护管理，安全制度不落实，业主防火意识淡

薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍是高层建

筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要因素还是人

的因素。结合我们对5A级智能大厦的消防管理，对做好大厦的消防

我们将采取以下措施：

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1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实

施投接管验收。

2、建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》，

并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防

队，定期组织消防演习，完善自救体系。

4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消

除业主办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行

责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。

(二)机电管理

大厦机电设备包括高低压变配电房、中央空调站、治安消防监

控系统、水泵房、电梯和智能化门禁系统等。这些设备的良好运行是

保证大厦业主正常办公的最根本条件。而在物业管理界流传着这样一

句话：设备是养出来的，不是修出来的。事实证明，一支专业化程度

高、专业技能强的机电保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能

够延长设备的使用寿命，且有效的控制运行成本。

我们在对高档物业的管理过程中，逐步积累并总结出一套行之

有效的机电设备管理模式。在大厦的物业管理过程中，我们将移植这

些先进的设备管理模式，在确保大厦机电设备安全运行的前提下，达

到设备保值，延长寿命，节能隆耗的目的。为此，我们拟采取以下管

理机制：

1、定人定机制：通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理

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责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、

工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。

2、时效工作制：对所有的维修厂工作均实行时效管理，做到准

确及时，以确保大厦所有机电设备的正常运行。