个人二手房交易涉税业务培训课件.pptx

个人二手房交易涉税业务

培训课件2024年3月21日主讲人：

目录章节二手房计税价格的确认规则自然人二手房转让买卖类型的税费计算、税费优惠政策010203自然人二手房转让特殊类型（亲属赠与、继承、夫妻权属变更、离婚析产）涉税要点。

概念辨析：一手房业务，也叫增量房业务，指房地产开发企业将其新开发建设的房屋出售，由承受者交付货币、实物或者其他经济利益并承受房屋权属的行为。二手房业务，也叫存量房业务，指房屋产权人将其房屋转让（房地产开发企业出售其新开发建设的房屋除外），由承受者交付货币、实物或者其他经济利益的行为。3

第一章：二手房计税价格的确认规则4

案例导入5张某向李某出售端州一套住房，双方在受理窗口申报价格为60万，端州区局委托具有房地产评估资质的专业评估机构出具的市场评估价格为55万，请问应该按哪一个价格计税。

计税价格的一般性确认规则

6如果申报价格高于评估价格，则以申报价格的不含税价作为本次交易的计税价格。如果申报价格低于评估价格且无正当理由的，则税务机关应当参照存量房评估价格核定其计税价格。

计税价格的特殊性确认规则

7申报价格低于评估价格且有正当理由，经税务机关确认，则可按申报价格的不含税价作为本次交易的计税价格。

正当理由的政策依据8《肇庆市存量房交易计税价格核定争议处理办法》（公告2021年第6号）规定，税务机关认定的正当理由包括以下情形之一：1.经人民法院生效判决、裁定和仲裁机构生效裁决载明的房屋权属转移价格为交易价格的；2.经具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖，以拍卖价格为交易价格的；

93.房屋曾发生重大意外事件或存在结构破损等严重质量问题导致低价出售的；4.将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人，且交易价格不低于成本价（即转让人的购房原价）的；5.税务机关认可的其他情形。

案例110张父采取买卖方式出售端州一套商铺给儿子小张，该商铺10年前购买价格为50万，双方在税务窗口申报价格为50万，端州区局委托具有房地产评估资质的专业评估机构出具的市场评估价格为80万，请问应该按哪一个价格计税？

第一章节小结1.申报价格与评估价格比较，遵循孰高原则确定计税价格。2.申报价格低于评估价格且有正当理由，可按要求进行争议处理，并提供相关佐证资料。11

第二章：自然人二手房转让买卖类型的税费计算、税费优惠政策12

自然人二手房转让税费表13纳税人税种税率转让方增值税差额5%或全额5%附加税费城市维护建设税实际缴纳的增值税税额×7%或5%或1%教育费附加实际缴纳的增值税税额×3%地方教育费附加实际缴纳的增值税税额×2%个人所得税据实征收：（不含税计税价格-房产原值-本次转让税金-合理费用）×20%核定征收：不含税计税价格×核定征收率（住宅1%，非住宅1.5%，拍卖3%）土地增值税据实征收：增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数核定征收：不含税计税价格×核定征收率（5%）印花税不含税计税价格（或产权转移书据所列的金额）×0.05%受让方契税不含税计税价格×3%印花税不含税计税价格（或产权转移书据所列的金额）×0.05%

类型一：个人住房买卖14纳税人税种及适用条件计税方法转让方增值税购买不足2年不含税计税价格×5%购买2年以上（广州市以本地必威体育精装版政策为准）免征个人销售自建自用住房免征附加税费城市维护建设税与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。实际缴纳的增值税税额×7%或5%或1%教育费附加实际缴纳的增值税税额×3%地方教育费附加实际缴纳的增值税税额×2%

增值税要点：一、房屋上一手取得时间：1.个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。15

3.个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书(包括不动产权证书，下同)，对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间