业主方的风险管理.pptVIP

3）市场物价不正常上涨建筑原材料价格疯涨地产高成本预警次生危机通货膨胀幅度过大投资回收期长房地产开发商的商业运作基础设施落后1）恶劣自然条件（气候与环境）严寒台风地震连续暴雨洪水、泥石流12级台风，41℃以上温度，暴雨引发的山洪、泥石流，山崩，雪崩，暗河，岩爆，6.5级以上地震(设计图标明的以设计图为准)。3自然风险单击此处可添加副标题单击此处添加大标题内容恶劣的现场条件用水用电供应的不稳定性Eg.非施工方原因每周停电超过8小时，就可提出索赔：工人误工费，根据施工日志记录，可以按实际补给工人多少误工费计算；机械误工费，机械误工费可以按误工时间累计按垂直运输费计算，如果机械是租赁的，可按误工时间按日记取其他，如脚手架，模板，如租赁，也可误工时间按日记取；如果是自购的可以按租赁的打折计算（与甲方协商）误工管理费：可以按按原合同的管理费与原工期的比例，计算出每日管理费，计算误工管理费以上关键要有证据，及时签证。一般在每周累计停水停电超过八小时的事件发生后，一周内就提出索赔签证。签证必须及时。否则时间长了，有关监理和甲方就会赖账工程的不利地质条件不利地质条件为了就不可预见的不利工程地质条件进行索赔，有经验的施工可以从以下几个方面证明实际遇到的工程地质条件比投标时所预见的情况出现了不同或恶化的情况：

1、从数量上说明断层、断层带、断层影响带、裂隙、软弱夹层大量增加；

2、以工程施工中出现一些经常见到的工程现象（如超欠挖、岩石掉块、边坡岩石滑落等）证明地质条件的恶化；

3、以监理工程师按合同指令修改开挖支付线或/和支护形式及设计变更说明工程地质条件变差；

4、以钻孔效率降低、资源增加证明工程地质条件变坏；

5、以业主、工程师、设计、政府文件或科研论文中的一些观点或结论佐证工程地质条件的不能合理预见。

虽然施工方可从很多方面寻找工程地质问题索赔的依据，但是，站在法律的角度，所有的这些依据都必须符合招、投标文件、合同条款以及所适用的法律规范，才能真正成为有效依据——在实际操作中，这一点恰恰常为建设方和施工方所忽视。地理环境不利*土地增值税清算深开发商市值损失50-60亿2007年02月06日08:21???房地网?????1月31日，在前一周因土地增值税暴跌而引起大市下挫的地产股，出现了更为惨烈的股价雪崩：继30日华侨城跌停，保利地产、金地地产逼近跌停后，这一天深市龙头万科A逼近跌停，其余深圳地产股也普遍下跌5%以上，使深成指下挫600点以上，创造了去年以来单日最大跌幅。????另外，土地增值税开征消息传出，国家今年地产调控第一拳打出至今，半个月内，万科A股价下跌20%，市值蒸发超100亿元，而泡沫破裂得更加迅速的则为曾经的股市新贵保利地产，半个月内股价下跌30%，市值减少近100亿元。????深圳开发商????市值损失50亿~60亿????地产股猛然雪崩，可以说大部分原因源于一纸来自深圳市政府的收费通知。1月31日，中信证券针对1月26日深圳房地局网站公布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》，发布研究报告表示，将地产股板块评级降低至中性。而最具杀伤力的为以下数段分析：????“首先，我们按照政策规定的方式计算——从1994年到2006年深圳房地产总投资额在4000亿元左右；假定地价加上建安成本占到总投资的60%；征收比例按照2%来计算。应缴额=总投资(4000亿)×60%×2%=48亿元。”????“其次，我们按照历史上交情况来测算——2006年，深圳116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元，我们假定深圳房地产项目900个来测算，应缴额=900÷116×7.18=55.7亿，两种方法我们取算术平均，初步测算，该项政策影响数为51.85亿元。”中信证券强调，即使按照保守估计深圳开发商也将付出大约50亿左右的真金白银为房屋公用设施专用基金“埋单”。????此报告出台同期，如天相投资、国泰君安、长江证券等也纷纷发布对此政策影响的研究报告。其中，天相投资认为，开发商应缴款应该在60亿元左右。其依据是深圳市2005年房地产投资额为423亿元，假设地价占投资额的30%，应交的专用基金为423×0.7×2%=5.92亿元，从1994年至2006年，总额大约在60亿元之内(2002年投资额为355亿元，之前数额均小于该数)。其认为这一规定将对采用全国化策略的公司如万科等有较大影响。长江证券更认为官方利用降低开发商利润来控制房价上涨速度的措施越来越多，将引发“羊群效应”，后续调控措施将更为严格。????但是国泰君安证券仍然认为，这一规定出台将对实力开发商影响不大，成本上升将加剧行业优胜劣汰。其认为，建设总投资一般占房价的50%~60%，即该