万科迎宾大道项目整体定位报告定稿(一).ppt

产品户型配比定位竞争市场回顾高层电梯公寓主力户型面积区间：113-148平米的三房竞争市场回顾别墅户型主力户型面积区间叠拼：170-190平米的四房，联排户型区间：240-280平米四房及五房户型面积配比电梯两房三房四房面积占比40%46%10%面积区间（平方米）85-89.5115-140140-160叠拼四房面积区间170-210电梯户型配比叠拼户型配比20%两房面积加成至三房建筑风格定位建筑风格定位：新古典主义风格新古典主义是指在传统美学的规范之下，运用现代的材质及工艺，去演绎传统文化中的经典精髓，使作品不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显时代特征的设计方法。?

而作为万科西门的高端上层建筑，将使得这一设计更趋精细，品位更加典雅细腻。传承VS.创新延续VS.发展客户定位产品定位价格定位形象定位01项目定位022006年住宅各系数同比增长值五城区13.00%城西18.00%3环外13.00%项目面市时期的住宅同比增长值6.11%项目时间系数综合后价格(预计07.11推盘)高层5469.56洋房7411.28设定07年11月开始销售项目首期推盘均价高层：5500元/平米，叠拼别墅：7400元/平米STEP3STEP2STEP1项目电梯总体均价6500元/平米20%建筑面积加成，价格上幅20%则总体均价为6760元/平米项目叠拼总体均价8500元/平米项目总体均价客户定位产品定位价格定位形象定位项目定位形象定位01城西·国宾片区·优生活社区02——强调自我领地感专属的主题居住区03——优雅/优越/优质/优享04基础研究整体发展战略项目定位消费者研究市场研究销售服务推盘策略项目整体定位思路营销战略方式的选择综合匹配分析得到最优战略客户项目/企业竞争营销战略：

·项目优势与市场需求之间紧

密结合，充分满足/激发客

需求

·地块属性和产品特点结合，

放大项目固有优势

·充分运用体验式营销利器，

在竞争中获取最大化优势营销总策略图物料媒介产品价值体验价值展示策略推广策略概念文化SP活动建筑园林街区材料设施配套售楼处样板房围墙户外社区广告导示系统DM海报业主咨询形象楼书产品楼书户型手册CF片沙盘模型看板其他物料外展场展架房交会报纸杂志网络站台电话短信促销SP联谊会社区活动YOUTOWN优社区·优生活新古典主义建筑创新建筑科技与人本万科文化人文氛围历史沉淀未来预期土地价值板块价值形象策略渐进式、持续的形象和品牌传播；配合一批次房源开盘期爆发式营销；在景观示范区交付使用后，推出别墅产品，奠定社区高品质基调，树立项目口碑，深化万科企业品牌形象；凭籍万科品牌和项目高端定位，依托板块价值和产品创新优势，以支撑其价位；利用销售控量和频繁的加推房源制造热销氛围，引发一轮又一轮热销高潮，并不断拉升批次均价水平。营销节奏：占位高端、形象领先；高举高打，以万科企业品牌向项目品牌过渡；树立项目高端定位形象，利用别墅产品拉升整体项目价值，找到追求独有资源和特殊圈层的客户，打动他们的心灵，展现一个超出他们期望的高品质优生活社区。形象占位：我们的营销节奏总体工作安排2007年11月开盘!时间推广重点销售节奏工程进度营销节点开盘活动秋交会12月11月10月9月2月1月8月7月6月高层地上10层完工景观示范区交付园林施工高层施工售楼部交付样板间装修基础施工售楼部施工强销期开盘期蓄客期整体形象铺垫期产品发布会万科品牌项目品牌板块价值景观样板区开放高品质生活体验秋交会参展产品创新特色项目概念规划特色VIP客户登记万科居住文化销势火爆产品优势院落式泛会所万科品牌强化客户满意度的宣介PR活动的开展及传播房源加推＋SP活动PR/SP活动开工奠基元旦特惠万客会前期登记1期1批次加推客户恳谈会1期1批次销售客户的蓄积和管理客户蓄积策略：高举高打建立项目品牌高度；充分发挥万科品牌优势和客户平台优势，最大化吸纳品牌忠诚客群；充分整合资源，广泛拓展蓄客渠道。客户蓄积途径：1.整合各种广告宣传渠道，充分利用广告绩效吸引目标客群；2.利用万客会平台，吸引本市及外地目标客群；3.针对重点单位主动出击，利用行销和大客户政策吸纳客群；4.针对不同客户的特点，开展多形式的活动营销