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房地产开发公司内部审计报告

本文是一份房地产开发公司内部审计报告，由审计监察管

理委员会组成的综合审计组对该公司的投资管理、销售管理、

财务管理、招标及成本管理等方面进行了综合审计。审计范围

包括2014年至2015年1-6月的经济业务，审计内容是投资、

销售、财务、招标和成本管理等具体管理或工作行为。审计的

目的是通过对管理行为进行审查和梳理，发现管理中存在的问

题，促进公司规范化管理。审计方式以查阅现有资料为主要方

式。

审计依据以国家相关法律法规、集团《审计监察管理制度》

和与审计范围、内容相关的各种管理制度为依据（主要现行管

理制度和责权手册）。审计程序包括对2014年至2015年1-6

月财务账册进行抽查，对责权手册审批事项进行抽查，对费用

支出进行抽查，抽查的原则是金额较大及存在异常的费用，以

及对各类资产进行实地监盘。

该房地产开发公司成立于2013年9月，主营房地产开发，

初始注册资本5000万元，股东为个人股东。公司设置了总经

办、开发管理部、财务资金部、设计管理部、成控招标部、项

目管理部、营销策划部等7个部门，截至2015年9月底在职

员工32人。现任总经理为XXX。

本次审计发现了投资管理方面的问题，包括投资程序未严

格按照流程执行，相关过程及审批文件保存不完整以及合作开

发合同条款执行不严格等。针对这些问题，需要公司加强流程

规范化管理，完善审批和保存制度，并加强对合同条款的执行。

合作合同第五条第2款第（3）项规定，甲方需以7号地

和农民公寓商业部分作为抵押担保，并以其全资子公司的股权

或甲方在项目公司所占22%股权作为质押担保。然而，以上

条款未得到严格执行。虽然22%股权已于2015年5月12日办

理了股权质押手续，但股权质押事项未经村民代表表决通过。

此外，7号地是划拨用地，土地价值低，暂未办理抵押手续。

农民公寓商铺也没有，需要进一步了解如何抵押，而土地和房

屋均为集体资产，办理抵押工作需要村民代表大会决议。目前，

7号地的国土证原件由公司保管，农民公寓无产权证。

根据合作合同第五条第2款第（2）项规定，甲方需在收

到乙方借款之日起5个工作日内按约定用途支付给银行，并向

乙方提供已支付款项的凭证和收款收据。然而，公司在成立前

支付的9800万元没有取得相关凭证和收款收据。公司成立后

款项均通过共管账户支付。

在投资拓展阶段，公司未取得航空限高指标，按照规划局

指标开展设计并施工，后发现楼高突破航空限高指标限制，导

致公司花费成本和精力去处理限高问题。审计认为，在投资程

序中，尽职调查是重要的投资依据之一，能够有效规避较多风

险，如隐形负债和产权纠纷等。如果忽视尽职调查中揭示的风

险，则可能导致投资困境。在合同条款执行方面，由于村前期

较多业务需要借款，合同中已经考虑抵押担保规避此风险，但

在实际执行过程中条款没有得到严格执行，如果借款存在问题，

我司利益就难以得到保障。对于航空限高问题，各地政策有所

不同，广州在取得规划指标时就同时获得航空限高指标，但当

地分属规划局和航空管理部门管理，由于惯性思维，前期仅取

得规划指标而忽略了航空限高指标，说明公司可能在梳理业务

关键风险点方面还存在欠缺。梳理业务关键点帮助我们认识到

风险所在，能够更好的控制业务发展方向，这些关键点是一个

公司不断发展积累的宝贵财富，也是后来者重新出发的起点。

设计管理方面存在部分设计变更审批不完整的问题。

设计管理部已经建立了设计更改通知单台账，但在抽查建

筑和结构专业的变更审批时发现，建筑专业类的审批并没有在

明源系统中进行，例如马头墙收口立面大样修改（JX-1-修

04），女儿墙标高、地块面积、标高等修改（JX-1-修05）等。

查阅纸质审批单后发现，相关审批仅审批至部门负责人，而根

据责权手册要求，设计变更应审批至总经理或分管设计副总裁。

公司反馈称，在工作中已经与总经理进行过事前沟通，得到同

意后才发出设计变更通知单。审计认为，公司制定各业务审批

权限时应充分考虑业务顺利进行，并在实践过程中发现可以简

化审批流程时需要报运营管理中心审批同意。在取得同意前，

应严格遵守责权手册的要求。

在抽查责权手册审批项目执行情况时，发现较多销售周报、

月报并未按要求审批。其中，只有少数在系统中审批，较多情

况均是直接通过电子邮件发送给相关审核和审