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物业管理法务知识培训教程

大家好！很快乐我们有时机一起来探讨物业管理的法律知识，共同做好的物业管理工作。

第一条、与物业管理有关的主体有哪些？他们之间的权利义务有什么区分？

除了物业公司之外，还有以下主体：业主、业主大会、业主委员会。

一、业主。房屋的所有权人为业主。业主有以下权利：〔1〕按照物业效劳合同的约定，承受物业管理企业提供的效劳；〔2〕提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；〔3〕提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；〔4〕参加业主大会会议，行使投票权；〔5〕选举业主委员会委员，并享有被选举权；〔6〕监视业主委员会的工作；〔7〕监视物业管理企业履行物业效劳合同；〔8〕对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监视权；〔9〕监视物业公用部位、共用设施设备专项维修资金〔以下简称专项维修资金〕的管理和使用；〔10〕法律、法规规定的其他权利。

业主有以下义务：〔1〕遵守业主公约、业主大会议事规则；〔2〕遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〔3〕执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；〔4〕按照国家有关规定交纳专项维修资金；〔5〕按时交纳物业效劳费用；〔6〕法律、法规规定的其他权利。

二、业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会履行以下职责：〔1〕制定、修改业主公约和业主大会议事规则；〔2〕选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作；〔3〕选聘、解聘物业管理企业；〔4〕决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施；〔5〕制定、修改物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〔6〕法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会法定的议事规则：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

三、业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：〔1〕召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；〔2〕代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；〔3〕及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业管理企业履行物业效劳合同；〔4〕监视业主公约的实施；〔5〕业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

有这样一个问题：如何利用法律手段促使业主委员会履行上述职责。对业主委员会职责问题，物业管理条例涉及到的内容不是很多，而且其绝大局部职责是与业主大会的授权有关，具体讲，业主委员会相对与物业公司的职责有两项:〔1〕召集业主大会会议;〔2〕代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；如果业主委员会拒绝召集业主大会，则20%的业主可以自行召集业主大会；如果业主委员会拒绝与物业公司签订物业管理合同，则可以提请业主大会按照业主公约罢免业主委员会，由新选举的业主委员会与物业公司签订物业管理合同，但这样的事情确实较少发生。物业公司与业主委员会的关系处理问题，我们认为更多是沟通与合作，如果局部业主将问题投诉到业主委员会，业主委员会再将问题反映到物业公司，物业公司在解决解决问题后并将解决情况反应给业主委员，由此树立业主委员会的声望。对以后物业公司遇到不能解决的问题，通告业委会，请业委会去与业主进展沟通，说明事情的原委，消除业主的疑虑，这样业主委员会便起到了桥梁的作用，更便于物业管理。与业主委员会合作的关系多发生，而与其冲突关系甚至诉讼关系最好少发生。

第二条、什么是前期物业管理？

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会代表业主与业主大会决定选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建立单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。国家对前期物业管理的规定带有强制性。〔见物业管理条例第二十一条的规定。〕

第三条：何谓业主公约？其内容包括哪些？效力如何？

一、业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。

业主公约由业主大