上海万科新里程(讨论稿)北块产品定位建议上.pptVIP

配套解读家乐福与社区沿街商铺相结合，能够满足生活需求，但目前周边休闲消费设施较为缺乏曹鹏艺术中心、一兆韦德健身会所，能够满足各类精神、娱乐、休闲需求紧靠明珠小学，小学年龄段教育配套到位，中学也在规划中基础配套设施完善，配套经营品牌等级高，号召力大，但中高档时尚休闲消费场所及中学配套等级不确定。后期跟踪重点21北部：高压走廊东部：大型动迁基地世博家园南部：本案南块西部：在建高档大盘尚东国际处大型综合居住区，基地受到北部高压走廊与东部大型动迁基地影响，不利于本案定位大幅提升环境解读结论经济指标区位条件交通条件配套条件环境条件地块条件具有较多限制可塑性强潜力板块公共交通发达大众配套完善整体档次不高缺乏塑造产品多样性的基础内部布局上具有一定发挥空间世博带动板块未来快速发展满足交通便利的需要能够满足便利生活的需要缺乏塑造极度高端产品的氛围不适合大幅提高二期整体定位生活配套和出行条件优越产品与客层上具备一定提升空间高端定位缺乏客观条件，但具备在现有南块水平上实现突破的良好基础潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析城市发展分析++项目市场定位方向过滤与配对项目精确定位共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议竞争环境分析现状理解未来预判当前市场产品类型比较单一，公寓型与混合型是目前板块市场主体当前市场理解类型细分代表楼盘普通公寓标准型万科新里程舒适型环球中央花园个性型未来域混合型别墅、公寓混合社区环球翡翠湾目前区域产品类型较为单一，主要分为公寓产品与混合产品两大类公寓产品主要可以细分为标准型、舒适型以及个性型三个组成部分混合型则以别墅+公寓混合社区类为主普通公寓之标准型产品代表：万科新里程——标准规划布局，配套优势巨大总规模：17万平方米（南块）容积率：1.5建筑形态：小高层建筑风格：现代风格绿化率：50％主力房型：二房、三房主力面积：二房90-95平方米三房120-135平方米四房146平方米产品规划：标准化大规模社区规划，房型面积符合区域目前实际，大型复合化配套是该案最大的优势万科新里程（南块）是目前区域标准化普通公寓产品的代表，其在整体规划及房型设计上比较符合目前客户实际需求，配套齐全和经营品牌高档是其最大的亮点。中产群体新里程客层万科新里程由于产品经济，因此客户范围较大，几乎囊括了中产群体的中段客层客户类型以传统客户为主，其比较注重总价与配套随着销售的逐渐深入，客户范围逐步扩大，全市性特征越发明显项目销售业绩在板块内始终处于领先水平以传统型客户为主，客户范围大，是销售最快的产品普通公寓之舒适型产品代表：环球中央花园——大尺度房型，高绿化率、楼栋距离开阔总规模：10万平方米容积率：1.76建筑形态：高层、小高层建筑风格：现代风格绿化率：65％主力房型：二房、三房主力面积：二房120-150平方米三房140-160平方米产品规划：四周围合型建筑布局，中部大面积景观绿化，建筑栋距开阔环球中央花园是目前区域舒适型普通公寓产品的代表，明显高于同类产品的面积尺度，以及高绿化率与大开阔布局，是其产品最大的特色。现代城市发展定律——居住区向城市外围辐射因市中心地块减少，商业用地比例上升，使中心板块从生活中心向商业中心转变，生活居住地向外围区域辐射扩展。中外环间次级生活圈内中环间主流生活圈内环内商业中心世博板块未来预判内中环间成城市主流生活中心，发展前景看好上海“三环”格局比较与发展趋势城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”特征供应发展价格内环内中环沿线外环沿线区域发展成熟，地段尊贵性充分体现重点发展区域，配套逐步完善，未来潜力较佳潜在发展区域，配套落后，潜力一般受土地限制，供应极其贫乏供应充足、稳定供应量极大地价优势促使价格稳步攀升价格保持平稳运行价格存在进一步下跌的空间高房价，完全沦为富人置业区稳定的供应与价格，将成为主流中产的主要置业区外来人员及本市中低阶层选择区域世博推进新一轮浦东开发1世博效应带动板块升级，提升板块居住附加值2会展经济导入商务功能，板块功能格局发生变化3世博将拉动上海整体经济发展4两岸风情游览区5成为外埠客户置业与投资热点板块，客户面极大拓展62010世博，使板块房地产价值得到支撑，并成为稳步走强的有力保障7世博会，凭什么吸引居住者？轨道交通、越江隧道全