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2024年房地产案例与分析考试题库

1.甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及

10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。如果政府征收该

宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。

A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

正确答案:D

解析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，政府依法征收房屋及

其附属设施、构筑物等，应当给予被征收人拆迁补偿。拆迁补偿应当包括被拆迁房屋及其

占用范围内的土地价值和停产停业损失。因此，选项D为正确答案。

2.甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划

许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008

年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为

16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目

停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不

善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6

月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。

A.办公楼开发费用

B.食堂开发费用

C.宿舍开发费用

D.浴室开发费用

正确答案:A

解析：本题考察的是成本法估价中可计入开发成本的内容。根据成本法估价的原理，可计

入开发成本的是建设项目的直接成本和间接成本，包括土地购置费、规划设计费、建设工

程费、设备购置费、工程建设期利息、工程建设期税费等。而在本题中，只有办公楼开发

费用是已经取得建设工程施工许可证并完成主体结构的，因此只有A选项是正确的。其他

选项的开发费用均未取得施工许可证或未完成建设，不能计入开发成本。

3.甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划

许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008

年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为

16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目

停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不

善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6

月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。

A.按照预算额测算在建工程价值

B.按工程已结算额测算在建工程价值

C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值

D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

正确答案:D

解析：本题考察的是房地产估价中的成本法。成本法是指根据建设项目的实际成本，加上

适当的利润和其他费用，来确定该项目的市场价值。在进行成本法估价时，需要测算在建

工程的价值。在本题中，由于项目已经停工，因此需要根据综合完成的形象进度和折旧因

素来测算在建工程的价值。选项A和B都是按照实际成本来测算在建工程的价值，但是

由于项目已经停工，因此无法按照预算额或已结算额来测算。选项C是按照形象进度来测

算在建工程的价值，但是由于项目已经停工，因此无法按照形象进度来测算。因此，正确

答案为D，即结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值。

4.甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。

该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资

料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本

和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用

为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地

查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。

A.采光通风

B.建筑层高

C.内部布局

D.装饰装修

正确答案:A

解析：本题考查对房地产估价机构对于评估对象的内部查勘内容的了解。根据题干，甲房

地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。在评估

过程中，需要对该酒楼进行实地查勘。根据题干中提供的信息，该酒楼位于XX市繁华商

业区，是该市著名的老字号餐饮店