屋顶分布式光伏项目的主要风险及谈判要点.pdfVIP

天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。——《周易》

屋顶分布式光伏项目的主要风险及谈判要

点

屋顶分布式光伏电站的主要法律风险及

《合同能源管理协议》谈判要点

一、主要风险

（一）房屋建设手续不合法，房屋产权不清晰

1、房屋建设手续不合法，致使房屋存在被拆除或

禁止使用情形依据相关法律，面临被拆除或被禁止使

用的几种情形：1）未取得建设工程规划许可证或者未

按照建设工程规划许可证的规定进行建设；2）未经消

防验收或消防验收不合格；3）建设单位在竣工验收过

程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为。

对策及建议：项目立项及协议签署前，应要求合作

方提供建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防验

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收证明等证明文件，以证明拟使用的建筑本身的合法

性。

2、产权不清晰，或无法提供完整、合法的产权证

明，致使屋顶使用存在权属争议或权利瑕疵

对策及建议：项目立项及协议签署前，应要求合作

方提供拟使用屋顶所属房屋的不动产权登记证书（或

提供房屋所有权证和国有土地使用权证）。

3、房屋本身存在被抵押、查封等情形影响屋顶租

赁及使用的限制性因素

根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同

将无法履约：1）在签署屋顶租赁协议前，房屋已经被

抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人）还未清偿债务，

债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变

化；2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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对策及建议：1）承租方在签订屋顶租赁协议前，

前往当地的不动产登记部门对出租方提供房屋、土地

的产权进行调查，了解房屋、土地上是否存在抵押权；

2）在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人

实行抵押权的特别赔偿条款，或者与抵押权人约定在

其行使抵押权后继续维持租赁合同效力；3）为避免屋

顶租赁合同签署后，发生的抵押、查封等情形影响屋

顶租赁合同的实施，建议在屋顶租赁合同签署后向有

关房产管理部门办理屋顶租赁合同的登记备案。（二）

屋顶租赁合同的签署主体是否适格

根据相关法律规定，居民楼屋顶属于建筑物的共有

部门分，由全体业主共有并共同使用。由于产权较为

分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业

主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后

方可进行租赁。

对策及建议：1）事先做好建筑物产权权属的调查，

规避相关风险；2）对于已设立业主委员会和业主大会

的居民小区，应按照业主委员会和业主大会的议事规

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则，就租赁使用屋顶建设屋顶分布式光伏电站事宜履

行民主决策程序。原则上，上述事宜需经与屋顶相关

的业主同意，并经专有部分占建筑物总面积三分之二

以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。建

议由业主委员会作为屋顶的出租方，由业主委员会召

集业主大会，取得合法有效的业主大会的民主决策决

议，决议上需附有业主的签字及手印，且需体现同意

利用屋顶建设屋顶分布式光伏电站，并同意委托业主

委员会代表全体业主签署屋顶租

赁及利用协议：3）对