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城市综合体5大开发模式及典型案例

长期以来，受传统功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利

用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区、居住区、

商业区、文教区等，虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的

弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。

城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相

互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住

宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷

的道路交通系统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活

极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的

中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、

公寓、政府办事机构等设施，办公环境将十分空洞无依靠。城市发展

到今天，需要一个城市的精神引领、资源共生、聚合增值的模式，将

生活资源融入其中。城市综合体（专题阅读）HOPSCA——这一城市

新形态就应运而生了。

城市综合体释义

将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱

和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种

相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综

合体。

城市综合体价值

1.功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、

自我繁荣能力。

2.形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、公寓（酒店）

共享人流。

3.各部分价值贡献点形成一种互相依存、相互助益的关系，产生

巨大的协同效应，整合支撑起综合体价值。

5大开发模式

5大开发模式特征

部分典型案例

香港太古广场（均衡发展模式）

概况：由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等

组成。1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要

接驳点，面积超过500万平方米，是全球最大的市区商业及零售商场

之一。

流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、

用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所

处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”，

让城中名流进出购物更方便；保留三米宽的走廊，没有次走廊，基本

难觅二、三线铺位的“经营死角”。

业态：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝

首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表、各国美食佳肴等组成（整个

太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店

等）。

总体定位：充满时代气息及多元化的大型购物广场。定期举行各

式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日促销及音乐演

奏等。

日本博多运河城（商业核心模式）

概况：博多运河城是日本最成功的大型综合体之一，它开创了日

本综合SHOPPINGMALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日

本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的

借鉴模版。

动线特点：内部空间的营造设计上，反映了开发商与设计师超前

的理念与创造性；每个建筑都相通，这种联系有的通过空中走廊，有

的通过桥梁，有的则是两个不同功能的建筑嵌入在一起，自费修建的

天桥通向地铁和老商业区。

业态：包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所、1栋办公楼。商业、

酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中

的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。酒店、剧场、电影

院、商场、饭店、专卖店、秀场等鳞次栉比。

定位：以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题，打造富有休闲与

娱乐功能的大型综合性商业设施。将河流引入城区，使柔软的水体与

坚硬的建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以放

松。