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玻璃厂项目可行性研究报告

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?目录

第一章项目决策背景

1.????内部因素

2.????外部因素

第二章项目概述

1.??项目区位及用地

2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套

4.项目周边环境

5.项目市政配套分析

6.土地价格

第三章项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析

2.项目合作方式及风险评估

3.总体评价

第四章市场研究

1.??区域市场成长状况

2.??区域市场供应产品特征

3.??整体市场对本案影响因素

4.??目标客户、产品及价格定位

第五章规划设计要点

1.??初步规划设计思路

2.??规划设计的可行性分析

第六章项目开发计划

1.??开发机遇

2.??开发周期安排

3.??销售周期安排

第七章投资收益分析

1.??成本预测

2.??税务分析

3.??经济效益分析

4.??项目资金预测

第八章可行性结论

1.??项目优势

2.??项目劣势

3.??结论及建议

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第一章项目决策背景

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一.内部因素

1.XX公司项目布局

XX自92年进入XX市场以来，先后开发了城市花园、XX中心大厦、世贸广场、都市花园、XX新城等项目，其中城市花园、XX中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，XX新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，XX的主要项目集中在城市的北部。反观XX的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，XX的物业分布与XX的总体规划和城市发展方向不尽相符。

XX自92年进入XX市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为XX的地产先锋，在XX人的心目中已树立起第一品牌的形象。XX产品应属于整个XX市，而不是某个区域。所以XX有能力，也应该去开发XX的其他市场，让XX物业深入XX每个角落。结合XX的总体规划和城市发展方向，我们应在XX的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区XX钢厂住宅项目，南部地区XX玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了XX在城市南部无项目的空白。

2.XX公司经营现状：

目前XX公司在手有两个项目，XX花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销XX市，成为XX公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，XX公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证XX公司经营利润指标和XX产品在XX的市场影响力。在目前市场呼唤XX的大好形势下，XX应充分利用XX地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让XX品牌深入到每个XX人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为XX城市建设做出贡献。

XX公司现状项目及在谈项目分布:

?花园新城新区世贸广场城市花园

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花园新城新区

世贸广场

城市花园

都市花园

万科中心

玻璃厂项目

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天钢项目

津塘路项目

张贵庄路项目

丽苑项目

铁东路项目

梅江南项目

西横堤项目

在开发项目:

已完成项目:

在谈项目:

友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区二.外部因素

友谊路规划市级行政中心

南楼市级商业中心

项目所在地

梅江居住区

该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于XX市区的南部,行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:

①根据XX市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。

②XX市主导风向为西南风，西南部区域正处于XX市的上风口，远离工业区，空气新

鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是XX市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很