2022年房地产估价师案例分析真题.pdfVIP

考试真题预测

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸相应的题号下）

（一）甲房地产估价机构（如下称甲机构）接受人民法院委托，对建于的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅

进行司法鉴定估价。价值时点为8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别

墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价成果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查理解到该项目

三期为临湖独栋别墅，7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价成果，

并对异议进行了书面答复。请问：

1.甲机构书面答复的致函对象是谁？

2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差别的重要因素有哪些？

（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为6月15日。该项目土地

是6月以出让方式获得，6月项目构造封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800

元/㎡，涉及土地获得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及6月至价值时点的投资利

息。注册房地产估价师经调查核算，觉得委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场状况，

在采用成本法估价时，拟定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：

1.上述拟定该房地产重置成本的过程有哪些错误？

2.在对的拟定重置成本后，还应考虑哪些因素才干测算出成本价值？

（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行

抵押估价和征收评估。合理的估价成果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂

区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第

3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：

1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范畴分别涉及哪些？

2.导致该项目抵押价值和征收补偿价值差别的重要因素有哪些？

1、【参照答案】

1.甲机构复函的致函对象是人民法院。由于甲机构是受人民法院委托作的评估。

2.重要因素有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别

墅，从市场定位、使用便利舒服性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项

目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的根据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期

是7月底竣工的，成新率高于估价对象，不管是用成本法还是比较法估价，这一点都是一种减价因素。⑤项目

三期建筑设计、开发成本也许与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点也许是其价格较高的因素之一。

2、【参照答案】

1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应

该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”涉及土地获得成本、管理费用、建

设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地获得成本、管理费等并列。③该房地

产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时

点，终点是建设期的终点。

2.在拟定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。

3、【参照答案】

1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～

10幢房屋。由于抵押目的估价对象要办理她项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。

2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值重要因素有：①抵押价值要遵循

谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象与否设定了她项权、与否有租

赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值涉及的建筑物数量多于抵押价值的。

二、单选题（共3大题，10小题，每题2分，每题的备选答案中只有一种最符合题意，请将这个答案相

应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委

托人办理续期贷款提供价值参照根据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处在满租状态，租期一般为

三年，部分初期进驻的店面租金水平低于同层其她类似店面15%左右，这部分