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土地增值税清算鉴证服务方案

XXX的项目涉及多种税种，其中土地增值税尤为重要。

清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。本公

司在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工

作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟。现就我公司提供的鉴

证服务方案汇报如下。

服务目标是协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开

发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关

受理，取得清算结论。为了达成目标，我们将组建强有力的清

算鉴证服务小组和税务专家项目支持组，保证做好清算鉴证服

务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告

的出具及申报审核的协调沟通。

服务内容包括清算鉴证前期准备和清算鉴证工作。前期准

备包括梳理委托单位房地产开发项目，确定土地增值税清算单

位，分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土

地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行

沟通。清算鉴证工作包括核对土地增值税纳税申报材料、清算

计算表、税务机关出具的土地增值税清算报告等，进行清算鉴

证工作，并在税务机关受理后，取得清算结论。

本公司将通过专业、规范、高效的服务，为委托单位提供

优质的土地增值税清算鉴证服务，确保清算工作的真实、准确、

合法、完整。

房地产开发项目竣工并销售完毕后，纳税人需要在满足清

算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并办理

土地增值税清算手续。如果该项目已转让的房地产建筑面积占

项目全部可转让建筑面积在85%以上，或者剩余可售建筑面

积已经出租或自用1年以上，主管税务机关会确定是否需要进

行清算并发出《土地增值税清算通知书》。纳税人需要在接到

通知书后90日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管税

务机关办理清算手续。同时，纳税人需要确定清算截止日并告

知主管税务机关，以便实施项目清算。

中期清算鉴证工作主要包括收入的鉴证服务和清算扣除项

目的鉴证服务。对于纳税人转让房地产取得的收入，审核人员

应根据提供的清算资料，结合、明细表、许可证、测绘成果资

料等核实房地产转让收入。如果已全额开具，则按照所载金额

确认收入。如果未开具或未全额开具，则以销售合同所载售房

金额及其他收益确认收入。如果销售合同所载商品房面积与实

际测量面积不一致，已发生补、退房款的，应在计算土地增值

税时进行调整。如果纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对

外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个

人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产。对

于成交价格明显偏低的情况，审核人员可要求纳税人提供书面

说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。如果房地产转为企

业自用或用于出租时，产权未发生转移则不征收土地增值税，

不列入收入，也不扣除相应的成本和费用。最后，审核人员需

要确定项目应税收入总额，以及销售面积占总可售面积的比重，

以进行清算扣除项目的鉴证服务。

按照清算单位的统计，分摊和计算各扣除项目的金额，扣

除项目金额原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供

相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成

本法归集。扣除项目金额必须符合以下要求：经济业务必须是

真实发生的、合法和相关的；所归集的各项成本和费用必须实

际发生并取得合法有效凭证。

清算扣除项目审核的具体内容包括：

1.取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支

付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；如果同一

土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比

例和具体金额的计算是否正确；审核取得土地使用权支付金额

是否含有关联方的费用；审核有无将期间费用记入取得土地使

用权支付金额的情况；比较、分析相同地段、相同期间、相同

档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

2.房地产开发成本，包括：

土地征用及拆迁补偿费：审核征地费用、拆迁费用等实际

支出与概预算是否存在明显异常；审核支付给个人的拆迁补偿

款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；

审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进

行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

前期工程费：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是

否存在明显异常；审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发

费用是否按税收规定扣除。

建筑安装工程费：重点审核完工决算成本与工程概预算成

本是否存