功能性与发展权兼顾的宅基地流转价格评估.pdf

摘要

民族要复兴，乡村必振兴。全面推进乡村振兴战略，实现乡村产业兴旺，

村民生活富裕，村庄生态宜居，促进农业农村优先发展，并巩固脱贫攻坚成果，

是全面推进社会主义强国建设的题中之义。宅基地改革作为全面深化改革的重

要一环，不仅是新时代解决“三农”问题的重要突破，更是改善我国农村宅基

地闲置率较高的现状、实现农民资产资本化、实施乡村振兴战略的重要途径。

目前，我国通过农村宅基地制度改革试点工作，持续探索宅基地流转及自愿有

偿退出机制。因此构建更加完善、科学的宅基地流转价格评估体系，制定更加

合理的宅基地流转标准迫在眉睫。

本研究以土地发展权理论和土地估价理论为核心，并将机会成本理论引入

土地估价框架，阐述了宅基地的经济价值。在此框架下，将宅基地流转价格体

系分为功能价值损失和发展权价值两部分。一方面，利用基础的土地估价方法

对宅基地流转导致的功能损失价值进行测算；另一方面，引入机会成本理论，

将宅基地流转未来收益与宅基地流转机会成本之差作为宅基地发展权价值。在

理论分析的基础上，以全国农村宅基地改革试点县——云南省昆明市宜良县下

辖的麦地冲村为例进行实证分析，验证了宅基地流转价格评估体系的合理性，

为构建宅基地流转价格体系及制定价格标准提供了参考依据。研究发现：

（1）引入机会成本理论使得发展权价值内涵更加清晰，价值体现更加明确。

宅基地流转机会成本表现为宅基地流转行为下丧失的宅基地现有收益，宅基地

发展权价值即为流转收益与流转机会成本之差。

（2）宅基地流转价值分为功能损失补偿价值和发展权价值较为科学。宅基

地流转价值的评估旨在维护农户权益，为其流转行为提供价值参考，因此厘清

农户的损失与利得非常重要。功能性损失测算弥补了农户因流转导致的损失，

发展权价值则体现了流转带来的收益，二者结合能构建出更加完善的价值评估

体系。

（3）问卷调查显示云南省农户对宅基地流转意愿不够强烈，仅有43%的

农户愿意流转宅基地。愿意流转的主要原因为获取财政补偿，其次为盘活闲置

宅基地；不愿意流转的原因较为多元，主要有居住需要、个人财产主张、对农

村生活的偏好和代际传承等。

（4）麦地冲村作为全国宅基地改革试点村，宅基地流转的主要方式为集中

闲置宅基地发展乡村民宿产业，目前村集体有21间民宿。麦地冲村宅基地流转

功能损失补偿价值为242.71元/平方米，发展权价值为722.09元/平方米，经农

户流转意愿系数修正后可得麦地冲村宅基地流转综合价值为414.86元/平方米。

关键词：宅基地流转；功能性损失；宅基地发展权；土地价格评估

ABSTRACT

Thecountrysidemustberevitalized,thenthenationcanberevitalized.The

originalmeaningoftheoverallpromotionoftheconstructionofastrongsocialist

countryistocomprehensivelypromotetheruralrevitalizationstrategy,realizethe

prosperityofruralindustries,theprosperityofvillagers,theecologicallivabilityof

villages,promotetheprioritydevelopmentofagricultureandruralareas,and

consolidatetheachievementsofpovertyalleviation.Asanimportantpartofthe

comprehensivedeepeningreform,thereformofruralhomesteadsisnotonlyan

importantbreakthroughinsolvingthevillageproblemsinthenewera,butalsoan

importantwaytoimprovethehigh