民法典合同编买卖合同多重买卖房产买卖.docx

目录

TOC\o1-3\h\z\u不动产多重买卖 1

一房二卖（一卖占有二卖登记） 1

一房二卖（一卖登记二卖占有） 2

一房二卖（两次买卖均未登记） 2

商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理 3

动产的一物二卖 4

商品房买卖 5

认购书和认购金 5

注意事项 5

履约定金和立约定金 6

惩罚性赔偿 6

面积误差 7

商品房买卖合同司法解释 7

不动产多重买卖

原所有权人

一卖

二卖

不动产归属

对另一方

出卖方

协议/占有

预告登记

第二买受人

违约责任

出卖方

已交付登记

属于无权处分

第一买受人

缔约过错责任

出卖方

协议

协议

出卖方。考察两买受人的登记祈求权的优先次序

违约责任

一房二卖（一卖占有二卖登记）

在一房二卖中，出卖人先后与两个不一样的买受人签订协议后，对后买受人履行了协议义务，办理了房产过户登记手续的情形。

（1）两个房屋买卖协议均属有效。

（2）但因成立在后的协议已经履行完毕，该协议中的买受人已实际获得房屋所有权。

此时，前后两个买受人享有的祈求权性质是不一样的：后买受人享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权祈求权。前买受人享有的是基于房屋买卖协议产生的债权祈求权，该债权祈求权系一种对出卖人的祈求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物自身无直接支配及排他的效力。虽然前买受人已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经通过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

根据《协议法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者实际上不能履行状况下，买受人不得规定履行。出卖人违反此种义务，即应承担对应的法律后果。也就是说，协议的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，协议上的债务转化为损害赔偿的债务。

出卖人依《协议法》第一百零七条当事人一方不履行协议义务或者履行协议义务不符合约定的，应当承担继续履行、采用补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

问题：有关前买受人债务不履行的损害赔偿范围与否包括可期待利益？

实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所败北益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

一房二卖（一卖登记二卖占有）

在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖协议。

由于房屋产权已通过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。属于无权处分行为。

有关无权处分制度，《协议法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人签订协议后获得处分权的，该协议有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未获得处分权的，协议即无效。因无权处分并最终导致协议无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿（缔约过错责任）。

一房二卖（两次买卖均未登记）

在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未获得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护措施保护自己的权益。两次买卖形成的债权不分先后，系处在平等地位，并无位序关系。两个买受人行使登记祈求权的优先权的比较：

转移产权证的

先祈求登记的

没有以上情形，两份协议均有履行期的，履行期届至日先到期的

没有以上情形，两份协议中有一份没有约定履行期，没约定的可以随时规定，则【没有约定履行期的】优先于【有约定履行期的】

没有以上情形，均没有履行期的，看协议成立时间的先后

详细解读：

(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的

重要指如下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介企业就特定协议委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。

在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的协议，该协议的履行就此优先于另一协议。

(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表达情形下，应当审查买受人行使祈求权时间上的先后

房屋买卖协议买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记祈求权。由于就买受人而言，其目的是欲获得房屋所有权，而获得协议标得物所有权的惟一途径为移转登记的完毕。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先获得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个协议的履行而言，首先应当以祈求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使祈求权方的行使登记祈求权的优先权。

同步祈求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的协议