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项目收并购管理流程

项目收购管理流程

本流程旨在明确并规范收购项目获取的操作流程、权责划

分、成果性文件、时间节点等相关工作要求，为开展收购项目

信息收集、项目初判、立项、意向协议、尽职调查、可行性研

究等工作提供制度依据，保证公司按要求获取优质并购项目。

适用范围为集团和各城市公司投资职能针对所有形式二手

项目的论证和收购，不包括收购后的开发运营。

术语与定义：

收购：通过资产收购或股权收购进行土地及项目的获取。

资产收购：投资人直接向拥有土地使用权及土地上建筑物、

附着物的所有者（包括自然人、法人和其他组织）购买该房地

产并直接开发运营，从而使得基于房地产的各项权利及义务转

移到投资人名下。

股权收购：收购方收购某一/些项目公司（仅指为特定房

地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股

股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取项目公司名下

的房地产项目，以项目公司名义进行开发经营的模式。

小股操盘：我司收购项目公司50%以下的股权，和对方

共同持股合作开发。通过协议和章程等安排，由我司全权操盘

项目。

职责：

投资拓展中心

信息收集阶段：收集收购项目信息，负责集团内收购项目

信息的归口与统计。

项目初判阶段：根据项目初判标准进行二手项目信息的初

步评估。

并购立项阶段：组织产品、营销、成本专业编制并购立项

报告，并组织召开项目立项评审会。

意向协议书签订阶段：组织协调前期协议洽谈和沟通，并

负责顾问居间协议及意向协议书的内部评审和签订。

尽职调查阶段：组织法务、财务、工程等专业进行尽职调

查工作，重点关注项目的权属和项目投资分析相关的各类开发

建设条件、经济技术指标等，同时负责与被收购方的联络沟通

和资料获取，以满足各专业尽职调查的要求，最终负责整合各

专业的尽职调查报告内容。

可行性研究阶段：在投资决策评审会上参与分析项目可能

存在的财务和税务风险，并提出相关防范建议。同时，就付款

方式、财务和税务筹划以及项目合作开发过程中的资金筹措、

财务税务管理和财务类指标（针对我方非全额收购情况）等方

面提出财务和税务建议和意见。

正式合同签订阶段：协助投资拓展中心拟订正式的付款方

式、被收购方在财务和税务方面的主要义务、项目合作开发财

务类指标（针对我方非全额收购情况）等收购商务条件。同时，

协助起草正式收购合同中财务和税务相关条款，并在必要时参

与正式合同的洽谈。此外，负责收购协议的内部财务和税务评

审、筹备和支付收购款等。

项目移交阶段：参与项目资料移交工作，协助投资拓展中

心向项目运营团队提示、沟通和说明收购过程、收购协议文本

及后续运营工作需要重点关注的财务和税务相关内容和条款等。

针对新进入城市：

并购立项阶段：负责项目的强排方案、市场分析、产品定

位和经济测算工作。在尽职调查阶段，负责项目在建工程的尽

职调查工作，重点关注项目可能存在的项目成本、规划、价格

及去化方面的风险，并出具在建工程相关的尽职调查报告。

意向协议签订后：根据五前置工作事项，负责项目的概念

方案设计、施工方案设计、产品深化定位和经济测算等工作。

参与投资决策评审会，分析项目可能存在的成本、规划、价格

及去化风险并提出相关防范建议，并就成本、规划、价格及去

化等方面提出各自专业建议和意见。

针对现项目/城市公司所辖范围内：

在意向协议签订后，负责项目的概念方案设计、施工方案

设计、产品深化定位和经济测算等工作。参与投资决策评审会，

分析项目可能存在的成本、规划、价格及去化风险并提出相关

防范建议，并就成本、规划、价格及去化等方面提出各自专业

建议和意见。

负责收并购项目意向协议书签订后，建立新进入城市项目

运营团队。

在并购立项阶段，负责项目的强排方案、市场分析、产品

定位和经济测算工作。在尽职调查阶段，重点关注项目可能存

在的项目成本、规划、价格及去化方面的风险，并出具在建工

程相关的尽职调查报告。

负责城市收购项目信息的收集和上报至集团投资拓展中心。

下面是收购管理流程：

项目收购信息登记表的审核和审批支持性文件的审核。

项目初步评审，包括战略分析、地块现状、市场调研、交

易方式、财务测算、营销