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勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

办公楼物业管理重点、特点和难点分析及解决措施

楼宇的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、保安管理、

消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质

量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各

阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

2.1早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设

计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，

使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少

疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，

特制订如下方案：

2.1.1工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规

划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；

绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设

施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选

型；隐蔽工程施工。

2.1.2管理措施

（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

2.2.接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划

设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大

厦接管验收方案。

2.2.1管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法

和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大

厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》

上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至

符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：核对、接收各

类房屋和钥匙；核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、

接收各类设施设备；核对、接收各类标识。

2.2.2管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

2.2.3保安管理方案

在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠

各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，

这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技

术防范相结合的24小时全天候管理方案。

2.2.3.1管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助

公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户

安全的行为。