七都镇GM6号地块可行性报告.ppt

GM6号地块可行性报告2021.1

【绪论】考量到该地块用地的特殊性，在对本工程进行工程可行性分析时，将遵循以下思路进行：工程根本情况分析工程定位情况分析庙港概况庙港房产概况工程概况纯商业定位分析混合定位分析纯别墅定位分析宜做何种定位

工程根本情况分析

庙港概况〔一〕庙港社区位于七都镇东,北临太湖,南接南环路,东跨庙震公路,西至庙港实验小学,总面积为1.5平方公里,共有居民918户,人口2021人。环湖公路、庙震公路纵横贯穿辖区,交通相对来说较为便利。

庙港概况〔二〕庙港社区主要以渔业以及局部光缆企业为主，商业并不兴旺，处于起步阶段。社区居民主要以居民自建房为主，庙港社区存在一定量的富人阶层，贫富两级分化较为严重。

庙港房产概况〔一〕案名锦港花园产品类型多层＋联排（24户）销售价格多层：2600-2800联排：3600开盘时间07年8月销售情况销售一般点评：该盘是庙港第一个在售的住宅型楼盘，主力户型主要在120左右，从目前其联排以及多层的销售情况看，其销售都不甚理想，去化较慢。目前庙港居民主要以自建房为主作为第一居所，对商品房的消费认知和消费习惯有待提高。

庙港房产概况〔二〕案名庙港财富广场产品类型商铺＋住宅（多层＋10套左右联排）销售价格-----销售情况商铺销售良好点评：庙港财富中心区位较好，位于庙港社区核心位置；财富广场沿街商铺销售良好，但其住宅工程去化相对较慢。从该盘的产品组合类型来看，其以内部新建的大型农贸市场为主题，辅以沿街商铺及少局部住宅，由于周围景观等自然环境的影响，其住宅局部去化将受到显而易见的影响，而商铺由于其地段因素，受到市场的欢送。良好区位的商铺仍然受到本地消费者的青睐，可见本地客户群有较强的购置力以及购置需求。

结论

宗地概况〔一〕

宗地概况〔二〕宗地位置：位于七都镇庙港社区船菜港南、沿湖路北宗地性质：商服用地〔≤40年〕宗地总建：占地面积18689m2×容积率1.0＝总建18689m2建筑限高：4层

S〔优势〕分析：A、背靠太湖，俱备良好的自然资源；B、旁边有云阁舫等相关娱乐餐饮配套；C、当地居民具有一定的购置力W〔劣势〕分析：A、庙港社区居民整体消费水平较低；B、该地块周围配套设施相当不完善；C、整个庙港地区生活和居住气氛较差，整体景观不明显宗地SWOT分析O〔机遇〕分析：A、吴江城市总规划“西进南拓〞；B、该地块原规划为商服旅游用地，政府层面支持开展；C、市场处于起步阶段、潜力巨大T〔威胁〕分析：A、对商品房的认知，区域存在一定的差距；B、周边区域存在一定的同类产品，将形成一定程度的竞争关系。

结论该地块机遇与风险、优势与劣势并存，但通过S、W、O、T的比照分析，可以清晰地看出：O＞T、S＞W；同时，局部劣势和威胁条件我们也可以通过适度地转化而形成对本工程的优势和机遇。

工程根本定位分析

纯商业定位分析考量该地用地性质为商服用地〔≤40年〕、限高〔≤四层〕，因此我们首先考虑的是将其全部作为商业工程进行开发，那么可以考虑以下几种业态方式：依托当地资源优势——专业市场〔如螃蟹交易市场〕；依托太湖景观优势——酒店等旅游效劳业；普通商铺形式等。

纯商业定位分析——专业市场考量到该地专业市场还处于起步阶段，庙港目前已有一新一旧两个农贸市场，结合当地特色资源，可考虑开发较大型的螃蟹交易市场总建18689m2如果全部开发为专业市场，那么该螃蟹交易市场体量较大，建成后将成为太湖地区最大的螃蟹交易市场。这种定位是否可行呢？

专业市场——螃蟹交易市场特征在综合考察庙港与七都螃蟹交易市场，我们可以发现以下异同点：1、螃蟹交易市场主要临河而设；2、螃蟹交易市场主要是自发形成，即在养殖原产地，由养殖户的聚集而形成一定的规模，最终形成螃蟹交易市场；3、七都和庙港的螃蟹交易市场也存在一定的异同点：规模交易地点商户特性七都两者规模相当渔船以及一个专门搭建的螃蟹交易市场以船为家庙港庙港蟹户多把房子建在湖边，因此商铺通常开设在自己的家里或者船上。

纯商业定位分析——专业市场因此，这将近2万的体量打造成专业市场，在后期销售将会面临较大的营销难度

纯商业定位分析——酒店等旅游效劳业因为其背靠太湖，具有良好的水景景观优势，因此可考虑规划酒店等旅游效劳业为其主营业态。庙港现有酒店工程概况：云阁舫、万顷湖鲜舫、音乐茶吧等分别位于该工程东北角，太湖边上，水上建筑；庙港度假村，规划建设为五星级酒店；庙港以其“船菜〞闻名，但目前该社区酒店类工程较多，且位于该工程的东北角的云阁舫等比本工程更具水景优势；度假村的建设也将形成对本工程酒店等旅游效劳业产品的强烈竞争。

纯商业定位分析——其它商业定位由于该工程地段以及庙港商业气氛等因素，且整个社