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房地产损害赔偿估价

近年来伴随房地产市场的不停发展，房地产已成为最重要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其一般占社会总财富的50%～70%，据保守估计，中国城镇居民住房财产占家庭总财产的比重超过50%。伴随《物权法》的出台和实行，人们的财产保护意识越来越强，对使用方法律保护自己的财产有了愈加迫切的规定，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因多种各样原因而导致物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而波及索赔和诉讼需要对其进行估价的状况也越来越多。

房地产损害一般来说，是指房屋自身的损害，重要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同步，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产自身出现多种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

1.引起房地产价值损失的原因和种类

1.1因规划修改给房地产权利人的合法权益导致损失

《城镇规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城镇规划给被许可人合法权益导致损失的，应当依法予以赔偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城镇规划主管部门应当采用听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益导致损失的，应当依法予以赔偿”。因规划修改、变更对房地产价值导致损失的详细状况重要体目前如下几方面：

①房屋自身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致房屋自身的规划修改、变更状况重要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，重要体目前控制性详细规划指标的调整上。对房屋导致的价值损失重要包括：①房屋产生预期收益的减少。例如：修改规划后房屋的建筑面积减少，就可导致房屋未来的总收益减少。②因规划修改需要投入的改导致本。例如：本来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对构造和设施等进行重新改造；若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。

②小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致小区内部的规划修改、变更状况重要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。波及到房屋自身的规划修改、变更，价值损失内容与前述类似，同步需要考虑小区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响；若不波及房屋自身的规划修改、变更，则小区内部的规划修改、变更将变化房屋外部性，即通过房屋周围环境间接影响房地产的价值。

③小区周围规划修改、变更导致的房地产价值损失

小区周围规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，重要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。详细包括：小区周围市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及小区周围土地运用方式的变更等等。例如：一座住宅楼若旁边兴建一座工厂，可导致住宅楼价值下降。又如：小区周围道路限行，将减少房地产道路通达性，也会导致房地产价值损失。

④房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，波及到房屋自身的规划修改、变更，则重要体目前控制性详细规划指标的调整；若不波及房屋自身的规划修改、变更，则详细状况与小区周围规划修改、变更导致的房地产损失相似，同步应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。例如：某区域本来是商务中心区，规划修改后将成为大型居住区，则该区域原有办公房地产的价值也许会有所减少。

⑤房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

都市大型基础设施建设的修改和变更重要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯都市中心的高架迅速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营气氛被破坏，有关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。

1.2因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产导致价值损失

《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理的精神，对的处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方导致阻碍或者损失的，应当停止侵害，排除阻碍，赔偿损失。”例如在自己的土地上建造建筑物阻碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一栋楼，购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质减少。

1.3因环境污染导致房地产价值损失

房地产周围环境受到污染，如受