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2024年房地产行业回顾与2025年信用风险展望

联合资信工商评级|曹梦茹|朱一汀|李劭卿

2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下销售及新开工降幅有所收窄，商品住宅广义库存去化周期自9月出现下降拐点后持续下降，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，2024年以来，中央以“去库存”作为政策导向，宽松政策频出，通过降低购房门槛、购房成本以及优化住房交易契税等政策，在多方面刺激需求释放的同时鼓励“收储”，收缩供给端促进市场修复，加快构建房地产发展新模式，继续推动已出台金融政策的落地见效，促进地产市场止跌回稳。宽松政策的频出阶段性提振了市场需求，但持续性的需求端信心修复预计仍需一定时间。

研究报告1

一、房地产行业回顾

（一）政策端

2024年，“去库存”和“保交付”依然是政策实施的重点，而重塑并稳定市场预

期则需要调动市场的内生动力，确保政策的有效传导。政策继续保持宽松态势，以适

应房地产市场供求关系的新变化，并推动行业向更加健康的方向转型和发展。

2024年1－11月，政策端持续致力于推动房地产市场的复苏与购房信心的恢复。

自2023年7月中央政治局会议以来，政府采取了一系列措施以稳定市场，包括优化房地产调控政策、降低房贷利率、调整首付比例等。尤其在3月至9月期间，政府工作报告及多次重要会议强调防范化解房地产风险，支持不同所有制房企的合理融资需求，并提出了多项具体政策措施来促进市场平稳健康发展。例如，5月17日三政齐发，旨在从需求端降低购房门槛和成本；9月24日发布的“924一揽子政策”，进一步降低了存量房贷利率并延长了相关金融政策的有效期，同时支持收购房企存量土地。11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策；面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税；增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。

表1.12024年以来中央层面房地产行业主要政策汇总

时间

政策来源

主要内容

2024年2月27日

住建部

发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要建立“人、房、地、钱”要素联动机制；各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求等

2024年3月5日

国务院2024年政府工作报告

提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；考虑到当前房地产市场供求关系已发生重大变化，要完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，推动“三大工程”相关建设，以适应房地产发展新模式

2024年3月22日

国务院常务会议

会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，2023年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线；要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展；要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式

研究报告