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2023年银行从业资格考试个人贷款讲义精髓第四章

第四章个人住房贷款

第一节个人住房贷款基础知识

一、个人住房贷款的概念分类

个人住房贷款是指贷款人句借款人发放口勺用于购置自用一般住房的贷款。

（1）按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款

个人住房组合贷款。

（2）按照住房交易形态划分,个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷

款个人住房转让贷款。

①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于

在一级市场上购置住房的贷款。

②个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购置在

住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。

③个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款II勺客户发售用该贷款购置U勺住房时，

银行用信贷资金向购置该住房的个人发放的个人住房贷款。

（3）按照贷款利率确实定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款浮动利率贷款。

二、个人住房贷款的特性

个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有如下特点：

（1）贷款金额大、期限长

个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大,期限也较长,一般为10-23年，最长可达30

年,绝大多数采用分期付款H勺方式。

2（）以抵押为前提建立的借贷关系

在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

3（）风险原因类似，风险具有系统性特点

除了客户还款能力还款意愿等方面的原因外，房地产交易市场的稳定性规范性对个人

住房贷款风险的影响也较大。

三、个人住房贷款的发展历程

个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最重要的产品，在我国也是最早开办、规模最大

的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于都市住宅制度的改革。

20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点都市，烟台、蚌埠两市分别成立了住

房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2023年11月，我国个人住房贷款余额已抵达2.9

5万亿元，比1997年年终增长155倍，占所有商业银行人民币贷款余额的10%

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四、个人住房贷款的要素

(1)贷款对象

个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行向其

他规定，例如：

①合法有效的身份或居留证明；

②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款息U勺能力;com

③有合法有效U勺购置(建造、大修)住房勺协议、协议以及贷款银行规定提供U勺其他证明文

献；

④有贷款银行承认的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然

人作为保证人；

⑤贷款银行规定U勺其他条件。

(2)贷款利率

个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民限行2023

年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款口勺下限利率水平为对应期限档次

贷款基准利率H勺0.7倍，商业银行可根据详细状况自主确定利率水平和内部定价规则。

实践中，银行多是于次年1月1日起按对应的利率档次执行新的利率规定。

(3)贷款期限

个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际状况合理确定，最长期限都为30年。

个人二手房贷款打勺期限不能超过所购住房日勺剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离

退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不合适过长，一般男性自然人

日勺还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合有关条件及I,男性

可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

第二节贷款流程

个人住房贷款业务操作包括贷款日勺受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案

管理四个环节。

一、贷款的受理与调查

1.贷款口勺受理

(1)贷前征询

银行通过现场征询、窗环球，网校门征询、