5第四章 市场比较法.ppt

第四章市场比较法4.1市场比较法的基本原理4.2市场比较法的操作步骤4.3市场比较法的总结与应用4.1市场比较法的基本原理一、市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们理解和接受。4.1市场比较法的基本原理二、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值--“大数法则”。三、市场法适用的对象和条件1、市场法适用的对象具有交易性的房地产很少发生交易的房地产则难以采用市场法估价。4.1市场比较法的基本原理2、市场法适用的条件（1）在同一供求范围内，并且估价时点的近期存在着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。（2）丰富的估价实践经验。没有的丰富估价实践经验，很难运用市场法得出正确的估价结果。4.2市场比较法的操作步骤市场法估价步骤有：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格做适当的处理。价格换算即建立价格可比基础；价格修正即交易情况修正；价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整；④求取比准价格。市场法估价步骤4.2市场比较法的操作步骤一、搜集交易实例1、搜集交易实例的途径⑴查阅政府有关部门的房地产交易资料。⑵向房地产交易当事人、四邻、促使交易的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。⑶与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料。4.2市场比较法的操作步骤⑷查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。⑸参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料。⑹同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。4.2市场比较法的操作步骤2、搜集内容在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容包括：①交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积等；②交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系；③成交日期；④成交价格；包括计价方式和价款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款；⑥交易情况，如交易目的，交易方式等。4.2市场比较法的操作步骤4.2市场比较法的操作步骤为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，将所需要搜集的内容制作成统一的表格。为了保证所搜集的交易实例及其内容的真实性，对于搜集到的每一个交易实例、每一项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误。4.2市场比较法的操作步骤3、建立交易实例库房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。将搜集交易实例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料(如照片等)，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类保存起来。将所搜集到的交易实例信息输入计算机中。4.2市场比较法的操作步骤二、选取可比实例可比实例(comparableproperty)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的相吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。4.2市场比较法的操作步骤1、选取可比实例的质量要求可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。选取的可比实例有4个基本要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。4.2市场比较法的操作步骤在实际选取可比实例时具体化为下列9个方面：⑴可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。主要分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产共10类4.2市场比较法的操作步骤⑶可比实例的规模应与估价对象的规模相当。0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2⑷可比实例的建筑结构应