亚洲房地产投资信托基金REITs研究(2022).pdfVIP

亚洲房地产

投资信托基金

REITs

研究报告

2022

CONTENTS

第一章

01亚洲REITs市场概览

第二章

02中国基础设施公募REITs市场概况

第三章

03REITs市场ESG实践

第四章

04保障性租赁住房公募REITs研究

第五章

05消费型基础设施REITs案例分析

凯德中国信托（新交所）

2|亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

EXECUTIVESUMMARY

戴德梁行很荣幸连续第七年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2022年

亚洲各地区REITs市场的必威体育精装版发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领

域不动产投资信托基金（“基础设施公募REITs”）市场的表现。同时我们讨论了基础设施公募REITs市场

ESG实践、以及保障性租赁住房基础设施公募REITs市场分析。最后，我们以凯德中国信托（CLCT）作为

海外消费型基础设施REITs的典型案例进行分析。

截至2022年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计220支；总市值达2,638亿美元，同比下降

13%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港

(7.9%)、新加坡(7.7%)、日本(4.2%)，而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。

2022年受到美国加息的影响，亚太REITs市场股价表现低迷，日本上市REITs综合表现优于中国香港和新

加坡，市场指数年综合收益率为-4.8%，而中国香港、新加坡REITs市场指数年综合收益率分别为-23.7%

和-11.9%。

截至2022年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地137处物业，较上一年增加了8处。

2022年两地REITs在内地的交易活跃度有所下滑，共购入8处资产，包含零售、工业物流、数据中心、写

字楼业态。内地的物流仓储及数据中心等「新经济」不动产，成为REITs收购的理想标的。

2022年度，中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳，至2023年5月31日，市场共有27单产品，总

发行规模为908亿。2022年，国内ESG信息披露制度体系逐步完善，部分公募REITs已率先行动，在基

金层面及资产层面积极践行ESG信息披露。此外，首批保租房公募REITs的成功发行标志着我国保租房公

募REITs市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有

里程碑式的意义。

最后，本报告选取在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）作为海外消费基础设施REITs的典型案例，可供

消费型基础设施公募REITs未来长远发展参考。

*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来

西亚和韩国，数据截止时点为2022年12月31日。

*中国内地基础设施公募REITs市场数据截止时点为2023年5月31日

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告|3

概览

根据戴德梁行的统计，截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃

REITs产品共计220支，总市值为2,638亿美元，同比2021年末下

降13%。日本、韩国和新加坡最早建立了REITs市场，得益于监管当

局力推，近年来泰国、印度、菲律宾等REITs市场逐渐兴起，在商办、

基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的REITs

产品。中国内地基础设施REITs的加入，带给亚洲REITs市场格局新

的变化，2023年内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。

受美国加息影响，亚洲REITs市场