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臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥

中国百货（百货零售）行业现状及趋势分析

一、百货综述

百货公司是一种大规模的经营日用品为主的综合性的零售商业企业，经营的商品类别（系

列）多，同时每类商品（每条商品线）的花色、品种、规格齐全（项目多），是许多专业商店

的综合体。

购物中心相比于传统的百货门店，在客群定位，功能布局、空间打造、消费体验上都更多

地从消费需求、消费变化、消费习惯出发，更好地体现了消费者中心地位，表现出了鲜明的需

求导向、流量导向，更好地顺应了消费品质化、家庭化、生活方式化发展方向，顺应了消费中

心从功能性、实物型消费向服务型、体验式、社交化、泛娱乐化消费转移的趋势。

二、百货行业相关政策梳理

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常

态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产

投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》两个文件同时提出“研究支持增强消费能力、

改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。”并指出会优先支持百货

商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目等。

将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs

市场建设迈出的重要一步；推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改

善运营水平，通过“便民”和“提质”促进消费；同时消费基础设施纳入REITs，将利好国内

庞大的商业资产实现流通，尤其对于头部百货/商管公司具重大意义。

三、百货行业现状分析

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臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥

1、门店

2013年至疫情前，零售行业规模增量动力趋弱，进入存量转型阶段。社会消费品零售总额

增速不断下降，实体零售扩张规模逐渐放缓。传统百货由于商品同质性强、场景单一缺乏吸引

力，叠加购物中心、网购等分流效应显著，行业业态式微，开始供给出清。据统计，百货门店

总数从2017年后开始下降，2019年缩减至4148家，2021年回升至4540家。

部分百货巨头主动缩减百货业务发展，向购物中心奥莱转型、构建沉浸式场景等谋求自救。

购物中心作为新兴商贸零售类型，承载更多生活方式内容，注重体验感，引流了传统百货客流

量，购物中心行业处于扩张状态但增速逐年放缓。据统计，中国购物中心由2011年的800

家增至2021年的5936家，数量增加近7倍。规模方面，体量在2011年的基础上翻了7倍，

达到48832万平方米。

2、商品零售额

从百货商品零售额情况来看，据国家统计局数据，2021年中国限额以上百货企业商品零售

额为11782.31亿元，同比增长10%。整体方面，自2015年来，中国百货商品零售额持续下

降，国内疫情冲击加速商贸零售行业，2020年限额以上百货企业的销售额在疫情期间再创新

低。

四、百货行业重点企业情况

在疫情冲击线下消费场景前，商贸零售行业已出现供给出清与集中度提升。由于行业整体

发展水平较低，多而不强，部分缺乏成熟业态及运营能力的企业被动淘汰，叠加部分企业主动

扩张转型，行业集中度提升。疫情作为催化剂加速了行业供给出清和集中度提升的进程。

具体来看，以零售百强前1、3、5、10名销售规模占整体销售比重来看，CR3、CR5、CR10

在2013-2017年和疫情后快速提高，2017-2021年增速趋缓。2021年中国零售行业百强企

业中TOP1/3/5企业市占分别为28.6%、76.0%、8