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物权登记的意义

(一)从登记本身的性质看

第一,登记是一种公示状态登记作为发生特定法律效力的事实状态,是通过其本身的公示性来实现的,这也是《物权法》第18条确认权利人和利害关系人有登记资料查询权的本意。而凡是公示都发挥着明确和宣示权属关系的作用,从而具有维护交易秩序,保护权利人利益的功能,登记当然也不例外。

而从经济分析的角度看,登记能够降低交易成本。获取交易所需的信息是交易的内容与前提之一,因此降低交易费用的重要途径之一就是降低信息成本。而由于权利主体对于自身权利的了解要远远大于第三人,因此登记所耗费的公布成本比起当事人个别调查所耗费的收集成本要小得多,从而登记这种公示方式从整体上降低了成本。

第二,登记承载着公法目标。登记公法性的一面使得其具有国家治理活动的色彩。不动产登记制度既是政府依法对不动产征税的依据,又是政府利用经济杠杆调控市场的手段。通过对登记簿的建立,政府掌握了不动产的权属状态、市场结构等经济因素,除了防止税收流失外,还可以从中获取不动产交易的各种信号,以积极应对市场中出现的不良现象,发挥“看得见的手”的作用。

(二)从登记的效力看

登记的公信力的意义可以从社会学和经济学的角度进行分析。

第一,公信力保护合理信赖。德国著名法学家拉伦茨教授曾指出:“促成信赖并保护正当的信赖,即属于法秩序必须满足的最根本要求之一。”公信力保护信赖物权登记权利表征的善意第三人,是一种保护合理信赖利益的制度设计。法律以登记为物权的表征方式,建立起信息传递途径,第三人对于登记的信赖属于对系统的信赖。而这种对系统的信赖又被对个人的信赖加强,因为不动产的登记名义人表示自己具有处分权。当对系统的信赖和对个人的信赖一致时,第三人的信赖就具有了合理性。而合理信赖使得人与人之间形成良性互动,降低交易成本,推动广泛合作,从而为建立法秩序奠定基础。

第二,公信力降低信息成本。前面所述,公示通过将收集成本转换成公布成本有降低信息成本的作用,而公信力则是在当事人在面对公布的信息时进一步减少其收集成本的设计。由于公布的信息可能存在错误,而公信力制度通过保护信赖错误信息的善意第三人,使得第三人安心信赖法定物权表征方式,不会在犹豫之间而增加为获取信息而付出的时间成本、搜寻成本等。这样,公信力又节省了交易成本。