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房地产信托融资的典型模式及案例

本文介绍了房地产信托融资的典型模式及案例。其中，贷

款模式是最为基础的，也是最行之有效的融资方式。不过，相

对于银行贷款而言，信托贷款在规模、资金成本和贷款期限等

方面都不占有优势。对于房地产企业的限制，两者的限制也非

常接近。此外，根据《265号文》的规定，信托公司严禁以投

资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。

而且，申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政

主管部门核发的二级房地产开发资质。贷款型信托的融资方式

包括资产抵押、股权质押、第三方担保等，期限较短，成本相

对较低。案例中介绍了Y项目贷款集合资金信托计划，其中

A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B

集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团

是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，

总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。

C集团正在重点开发Y项目，该项目位于XXX区域。根

据《H市战略发展规划》，该区域将成为未来H市发展规划

的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，已获得

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程

规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。

Y项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分为

甲、乙、丙三个区域进行开发。甲区主要是连排别墅，乙区包

括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业

综合楼，丙区则包括7幢18-27层的高层住宅和一个幼儿园。

随着H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转

变，为了更好地指导城市建设与发展，H市政府委托XXX编

制了《H市空间发展战略规划》。该规划文件表明，项目所在

区域将成为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经

济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成

为H市发展的新亮点。同时，该区域中心区外围的建设也将

全面推进，以引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整

合与新城开发建设联动并进。

Y项目位于该区域中心位置，紧贴H市大学城且与市政

府相邻，拥有良好的行政配套设施，周边有地税局、公安局、

工商所、XXX、银行及零售商业等，交通十分便利。

B集团是A公司的全资母公司，其总股本为5.36亿元，

主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性

较好。2010年，公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有

率较高。截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额

26亿元，净资产24亿元。

Y项目贷款集合资金信托计划的发行规模为3亿，起点金

额为300万，信托期限为18个月，自本信托计划成立之日起

计算。预计年化收益率在300万以下为8.5%，300万以上为

10%。信托资金将用于向A公司提供房地产开发贷款，利率

为15%/年，全部用于Y项目乙区开发建设。

交易结构图显示，C集团为控股方，B集团和A公司为连

带责任担保人，Y项目乙区为利益分配人。贷款3亿元投入信

托计划，信托计划还本付息资金将用于乙区在建工程抵押担保。

股权型信托是一种投资方式，其基本操作模式包括收购股

权和信托资金增资扩股等。投资者委托信托公司作为受托人，

将资金投入项目公司，成为项目公司的股东。信托公司以信托

收益及本金作为收益来源，同时进行抵（质）押或第三方担保

等操作，以保证信托资金的安全性。股权型信托的操作模式如

图5所示。

对于房地产开发公司来说，如何解决项目资本金不足的问

题？股权型信托可以提供备选方案。其中一种方案是信托公司

以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，以此作为项目

资本金。在信托期限届满或满足约定条件时，由约定的项目公

司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。另一种方案

是信托公司以一部分信托资金入股项目公司并成为项目公司股

东，将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司。如果这

部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认

定为项目资本金。

股权型信托的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退

出”的保障问题。这需要密切关注两个方面：一是信托公司在

项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷

款资金的使用和其他重要事