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海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
第一部分项目定位结论
1、项目定位因素分析
a)项目处于江北农场板块，定位于滨水乐活区，区域内涵汇集了国奥、龙
湖、万科、金科、宏帆等品牌发展商，率先抢占了极为稀缺的江岸线，沿江打
造低密度高端豪宅，未来该区域势必成为重庆高端滨江住区的标杆.
b)需求状况
就高层项目而言,从主城区商品房成交走势来看，2011年上半年各月的成交
情况都明显差于2010年下半年，市场回复了较为平稳的情况，新政对需求市场
已经产生了非常明显的影响作用，观望情绪较浓，一方面，市场以刚需客户
为主,投资渐渐淡出市场，另一方面，刚性需求客户也存在浓厚的观望态势。
从主城区商品房成交价格走势来看，2011年上半年各月的成交均价,仍保持高
位，整体市场出现量跌价涨的态势,随着重庆商品房“价格洼地”被逐步填平，
宏观调控政策的持续，开发商资金回笼困难下采取的促销策略,将使得这种上涨
趋势受到抑制，下半年价格下降的趋势不可避免。
别墅市场方面，从2011年上半年别墅类物业新增供应和成交情况来看，
2011年上半年的别墅市场整体表现不愠不火,一直处于潜伏状态.从成交均价来
看,前四个月出现了一定幅度的下滑，这跟宏观调控的影响不无相关.但随着5月
份银根继续收紧，银行限贷对于普通住宅的影响颇大，高端住宅的别墅产品反而
较大的抗压性,在这样的时机之下，老项目、新项目纷纷亮相，推广频频.
c)供给及竞争状况
根据2011年7月13日重庆国土房管局公众信息网数据显示，目前市内商品房可售件
数为17。3万多套,达到两年内的新高,加上近期前一阶段一直延迟推盘的项目，预计后期的
供应仍将进一步攀升.
目前，随着龙湖旗下楼盘的降价大幕拉开，整个房地产市场已开始进入了赤裸裸的价格
战时代，别墅、洋房、高层等各类物业形态均卷入其中。
海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
2、项目市场定位描述
a)项目总体市场定位
充分发掘地块本身江岸+城市价值的，确立迎合目前及未来市场发展需
要的，打造满足高端及刚需客户需求的“别墅+高层”产品社区。
b)差异化设置
相对于大西区别墅、南山别墅等，强调项目的城市核心属性和滨江属性,
挖掘和放大项目的核心竞争力。
3、目标客户群体描述
区域:江北、渝北和北部新区为核心、辐射渝中区、沙坪坝等重点区域，
外延至整个重庆片区的客户群体。
分类：本地多次置业的财富阶层；外地来（返）渝财富阶层；本地稳定
资本阶层与财势阶层；本地年轻新资产阶层。
4、项目定位语
城市核心、滨江第一墅区
第二部分项目开发经营模式建议
1、项目提供的生活方式建议
尽享城市繁华、无限江景的生活第一居所。
2、项目规划要点
a)住宅、商业、公建、配套配比建议
根据项目的规划技术指标,项目总用地18.35公顷,总建筑面积约53万平方米,
地上建筑面积约420734平方米，预计总户数3648户，11674人。
商业配比建议：根据社区商业1：0。8的经验数据，小区需要的社区商业
海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
配套面积约9340平方米；
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