合肥大户型项目专题研究报告.ppt

合肥大户型专题研究

开发研究中心

2010年12月;报告说明;1;研究内容;;报告框架;PART1发展背景;房地产市场;与经济发展关系;城市化进程催生房地产物业丰富，高档住宅产品应运而生;经济快速发展，消费者日益多样化的居住需求;低档住宅;时间;?????随着居住生活品质的提高，人们的生活居住方式不断更新，对于住宅生活功能空间的追求也越来越强烈，人们的欲求催生了大户型产品的阶段性升级换代。;合肥市大户型板块及区域代表项目;PART2大户型住宅供应分析;天鹅湖9号;条件特征;年度供应情况;;年度—区域供应情况;年度供应结构分析;季度供应结构分析;区域供应结构分析;供应户型配比分析;后市预测;区位地段：大户型未来分布区域主要是在市区环城绿化带周边——紧邻市区交通便捷、配套设施较完善、资源优越，聚集高端消费客群，是具备发展大户型的条件；

规划布局、建筑、园林景观：合理规划布局，资源得到最大化利用；建筑物外立面、色彩、材质、建筑细节的设计；注重打造园林景观，使规划、建筑、园林完美融合，营造大气、舒适的高品质住宅；

户型设计：功能分区明确化，动静态划分、工作与生活空间划分和公共与私密空间划分；

配套设施：日常生活配套齐全，享有高端配套如会所、泳池等；

物业服务：高端物业星级酒店式管理服务，享受尊者礼遇；

价格：由于客户均是有较强实力的购买人群，对于价格的抗性较小；;PART3大户型住宅销售分析;2010年合肥大户型住宅供应量为60.3万m2，其中成交面积为29.6万㎡，销售率为49%；

包河区10年大户型供不应求，区域万达广场、绿城玉兰公寓成交量较大，且有09年大户型的余货；

政务区是大户型供应最集中的区域，成交量10年1-10月位居市场第二，总销售率22.15%

高新区大户型仅海岸新辰小区1月推出少量大户型，由于价格优势，销售情况较好；

;月度销售率波动较大，由于客群以二次置业为主，受新政影响明显;140-160㎡和200-240㎡两种户型供求最为旺盛，受市场青睐高；

280-320㎡的销售率最高达32%，主要是因为推货楼盘为高端项目的万达广场和恒大华府；

320㎡以上供应最小，成交量为??；;以140-160㎡最为畅销，户型设计实用，价格合理，总体户型的性价比较高;320以上，户型过大，对总价要求较高，空间浪费较多;大户型住宅2011年销售预测;PART4大户型住宅销售价格分析;整体区域价格分析;热点区域价格分析;推货楼盘均价分析;重点楼盘价格走势;价格差异分析;定价原则分析;价格走势预测分析;华地学府名都/项目概况;华地学府名都/推货节奏;华地学府名都/营销推广;恒大华府/项目概况;恒大华府/推货节奏;恒大华府/营销推广;PART5大户型住宅产品分析;早期（2007年以前）——顶层复式

2007年以前合肥市场的大户型产品多以顶层复式居多

初期（2007年至2008年）——舒适大户型

2007年至2008年合肥市场的大户型产品热度大增，不少楼盘都推出大户型货量。这一阶段的大户型产品多分布在多层、小高层，以舒适的三房、四房为主；装修程度：毛坯；户型面积多集中在140㎡至200㎡。

中期（2008年至2009年）——精装公馆

这一阶段的大户型产品多分布在小高层、高层，以舒适的三房、四房为主；以恒大华府为代表的楼盘已推出精装修产品，户型面积200㎡至320㎡开始涌现

现阶段（2009年至2010年）——平层豪宅

现阶段涌现出以万达公馆为代表的超高层精装公馆；万科金域华府、置地柏悦公馆

未来（2010年以后）——？;大户型住宅产品发展趋势;豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。;大户型的特性;3、舒适性;4、豪华性;1、区位优越不可替代；

2、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；

3、建筑精美不可复制；

4、风格各异难以仿造：

5、人文价值无法再生。;大户型住宅产品设计要点提炼;户型功能配置;豪华公共大堂

大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。;多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。;游泳池、赠送露台是很多开发商销售豪宅的常用手法。

;宽大的客厅为