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房地产行业土地增值税清算整治方案

一、背景

我国的房地产行业是国民经济的支柱产业之一，也是经济效益

最大的行业之一，随着城市化进程的推进以及市场需求的不断增长，

房地产行业不断蓬勃发展。而土地资源在房地产行业中一直是最重

要的生产要素和资源，土地的利用效率和质量直接影响到房地产行

业的发展。

然而，在我国土地资源有限的情况下，政府通过土地使用权的

出让和转让来为公共财政筹集资金，同时对土地的流转和利用也实

施了一系列政策和措施。其中包括对土地增值税的征收，土地增值

税作为一种间接税，是在土地流转或者利用后的房价或租价中进行

的征收，可用于满足财政运作的需要。

然而，由于在实际操作中存在征收依据不严格、征收标准不清

晰、征收程序不规范等问题，导致房地产行业土地增值税清算整治

面临着一定的挑战。针对这一情况，需要制定科学有效的土地增值

税清算整治方案，加强对土地增值税征收的管理和监管，规范土地

增值税征收程序，保障土地资源的有效利用和公共财政的合理运作。

二、土地增值税清算整治方案

（一）征收依据

土地增值税是根据出让土地的差价计算的，因此征收土地增值

税的核心在于确定土地增值金额。现有土地增值税税收政策主要采

用两种方法进行土地增值金额的确定：

1.核定增值额计算法

核定增值额计算法主要是针对土地出让时，土地收益的实现程

度，以及所在地区的规划、政策、环境等影响土地开发利用和土地

收益的各种因素进行评估和核定，从而确定土地的增值额。其计算

公式为：

核定增值额=土地出让价格-土地取得成本价

其中，土地取得成本价包括土地出让金、基础设施建设成本、

规划、设计、施工、招标等环节产生的费用等。

2.比例计价法

比例计价法是根据土地出让的价格和土地成本价之比，按照一

定比例计取土地增值税。一般是计算土地出让价格与土地成本价之

比的差值，按照一定的税率进行计税。比例计价法的计算公式为：

土地增值额=土地出让价格-土地取得成本价

土地增值税=土地增值额×税率

在确定土地增值金额的基础上，还需要规定税率和税基以确定

土地增值税的具体金额。现行土地增值税收费标准为土地增值额×

税率，税率通常为3%~5%之间，但不同地区、不同用途的土地收费

标准也不尽相同。

（二）征收标准

土地增值税税收标准主要包括应征税额，税收减免等方面。

1.应征税额

应征税额是指根据土地增值金额和税率计算出的税额。在确认

土地增值金额的基础上，根据税率来确定土地增值税的应征税额。

目前我国的土地增值税税率为3%~5%之间，不同用途、不同城市的

税收标准也不尽相同。

2.税收减免

为鼓励房地产业发展和保障社会发展需要，现行政策规定了土

地增值税税收减免的措施。主要包括以下方面：

（1）政府收回使用权时纳税人支付土地增值税的减免。对于由

于法规改变、城市规划调整、公共利益需要，政府依法收回土地使

用权的，土地增值税可以按照税额减半的口径予以征收。

（2）成立集体经济组织的土地使用权转让时土地增值税的减免。

对于非法集体经济组织陆续建成的，其土地使用权转让或出租所获

得款项应按照实际支付的金额计征土地增值税。

（3）铁路、公路、水利等国家重点建设项目跨越的农村、城市

垃圾填埋场、废弃矿山之上的土地征收时土地增值税的减免。这类

情况的土地产权人可以不交土地增值税。

（4）退耕还林、退牧还草所涉及的土地增值税的减免。

（三）征税程序

征税程序是保障税收收缴的合法和准确性的重要环节，主要包

括报告、审核、核定、征收等程序。

1.报告程序

地产企业在取得土地使用权过程中，其需要统一程序的报告。

2.审核程序

地产企业在交纳土地增值税之前，征收管理部门会对所报税金

进行审核，事实与报告基础相符则审核通过。

3.核定程序

审核通过之后，征收管理部门会对土地增值额、税收标准等信

息进行审核，计算得到征收的应征税额。

4.征收程序

确认完应征税额后，企业应按照税款通知所载内容缴纳税款给

征收管理部门。对于欠税或者缴税不及时的企业会按照税收征收法

的有关规定进行处理。

（四）完善税收管理和监管

1.强化信息化建设