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老旧小区改造项目策划阶段的措施研究

摘要：城市老住宅区是当今城市发展的一个主要方面。对已建成的老居民

区进行大规模的拆除和改建，既不适应目前的经济形势，也不符合城市的经济发

展规律。为此，要针对老住宅区的特点，进行科学的规划，并提出行之有效的改

造方案。当前，我国老住宅区的改造还需要寻找合适的资金来源和转换机制。很

多老小区改造工程因缺乏规划而陷入混乱。因此，必须在规划中明确老城区的特

征，对老城区的改造进行全面的梳理，并对其进行合理的改造。

关键词：城镇；老旧小区；项目改造；策划

1城镇老旧小区改造特殊性分析

1.1政策取向的影响

当前，老城区改造需要稳定投资，满足群众需求，改造后有效扩大内需，促

进消费，避免重复建设导致的资源、资金的浪费。为此，我国城镇老旧小区的改

造要按照国家政策导向的要求，在保证经济平稳发展的前提下，制订和执行一系

列的利民政策。要合理确定投资方向，为城市长期发展创造有利条件。

1.2协调机制特点

老住宅区的改造，需要政府对其进行引导、协调和动员。当前的协调机制是

以业主为主、社区居于主导地位、由政府引导、社会各界参与各部门、各成员的

协调，保证了项目建设的顺利进行。

1.3改造方式分析

在老旧小区的改造中，要坚持少拆多建，不与房地产发展相结合，要从结构

上做好规划，结合现有条件，提高小区的综合素质，完善改造要求。

1.4建立合适的筹资渠道

老旧小区的改造是一项巨大的工程，要想保证工程的顺利进行，就必须要有

一个更加有效的资金来源，要创新融资方式，才能保证项目的顺利进行。我们可

以按照谁受益、谁出资的原则来改造老城区，并给予一定的财政补贴，按照市场

的实际情况，调整价格，合理分配，解决以前的一些问题。在确保融资可持续发

展的前提下，要有效地控制融资风险，防止地方政府因改革而产生的高负债。

1.5改造后的长期运营分析

在城市旧小区改造完成后，要进一步完善社区管理体制，构建健全治安防范

系统，健全便民服务系统，以满足居民的健康需求。经营活动要以保障居民的幸

福感、舒适感、获得感为目标，并将环境治理、物业维护等服务作为其长期经营

的重点。改善公共企业的租赁经营与经营，既能满足社区车辆、保安等工作需求，

又能利用大数据系统强化服务，满足转型后经营需求。

2策划工作的分析和主要内容

在进行规划时，必须意识到老旧小区的改造与城市的微型改造有一些不同，

因此，改造工作不能由一个单位来完成，必须由多个部门共同努力。在规划的过

程中，能够发现各部门之间的协作需要，从而建立起更加高效的协调机制。通过

该项目的规划，可以加深对老旧小区的了解，并为今后的老旧小区改造提供一定

的基础。

首先要调查并研究社区的发展现状和改造情况,包括社区总体概况、建设状

况和相关设备情况、社会设施情况及适居性评价等)、社区功能转变的意愿(社区

建设、社区管理制度的期望、共同创造更美好的环境与幸福生活的意愿)、完善

的转型和资源整合的可能性(社区及其周边服务状况、社区公共环境、区域及周

边区域现有资源)的情况。

二是明确了社区改造的重点项目建设,主要包括:基础改造(整改违法建筑、

修缮房屋、配套设施),改善设施(基础设施、公共安全设施、便利设施),改善改

造(养老保育、文化休闲设施、休闲娱乐设施、区域安全智能管理系统、社区居

民健康管理系统),融资所需的有机转型(社区公共财产的转型、社区零星资源的

整合以及相邻区域的有机转型)。

第三，进行项目建设和运营投资和产出评价，包括项目投资估算（子项目和

子项目投资估算、项目总投资估算），长期运营计划（运营体系建设、运营资产

管理和运营模式、财务管理），项目投资和产出计量（运营期支出计量、运营期

收入计量和计算、项目建设和运营期总体投资和产出平衡分析）等。

第四，对调查结果与建议进行评价。老旧小区的住户大多是中低收入人群，

他们最主要的需求就是解决眼前的问题，不愿投资。故在规划前应广泛、深入地

宣传、动员，而不应盲目地受个人意见的影响，应以政府的观点来考量，并通知

广大市民，以达到纳入改造的目的。

在单一老小区的改造中，要做到投入和产出之间的均衡是非常困难的。因此，

在前期的规划中，要从对现有的情况进行深层次的调研，找出可供使用的资源

（公共财产、公共空间、综合用地等），以此来计算出可供使用的建筑投资上限，

再决定是否可以按小组进行。

在拆迁过程中，必须将小区内的违建拆除，但要兼顾住户的