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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

房地产企业销售收入确认

房产开发企业所得税收入确认是在营业税收入确认的基

础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品

销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收

入确认四种情况。笔者现根据《企业所得税法》、《企业所得

税法实施条例》、《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施

细则》、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的

通知》（国税函〔2008〕875号）、《房地产开发经营业务企业

所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）等有关规定，对房

产开发企业所得税收入确认方法进行总结。

完工产品销售收入的确认

企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报

房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证

明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签

订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取

的销售方式不同，收入确认的方法也不同。

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收

讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。

这里的“取得索取价款凭据（权利）之日”一般是指书面

合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同

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未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）

的当天。

（二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协

议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实

际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协

议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入

的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实

现。

（四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入

的实现。

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同

或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日

确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购

买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共

同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价

格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价

款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如

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果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买

断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，

则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清

单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销

售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，

或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，

如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合

同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发

产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分

成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定

的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销

开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方

直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额