亚运新新家园市场定位报告.pptVIP

姜庄湖别墅01高尔夫球场的配套住宅，产品高档；共100套独立别墅，项目曾经报价2200美圆/平米；02入住率高，90%住户为外国人；4共230套别墅，目前发售的都是单套面积700平米左右的大户型（20-30套）；5成熟社区、配套齐全；1户型好用，立面简洁美观；2物业管理好；3龙苑别墅欧陆园由德国人投资、设计、施工监理，产品独特、亲自然、人性化；总计99套别墅，目前租售率达70%；社区成熟，住户多数是外籍人员；有俱乐部；12名都园共500多套别墅，其中独立别墅售价2200美金/M2，联并别墅1900美金/M2，连排别墅1780美金/M2，销售率答80%以上，有部分4-5层公寓对外出租；成熟社区、配套齐全；产品户型好、品质好；引入美国会、KIDS’GALLERY等特色资源；0102共343套别墅，已售出180套，现房价格1400美金/M2，期房报价2000美金M2，临湖别墅报价2500美金/M2；建筑密度小，每栋别墅占地1--3亩地；会所等配套已到位；碧水庄园玫瑰园02开发商投入数千万进行了项目整改，请加拿大设计师进行立面设计及园林设计；产品精致、人性化；户型有些落伍；01奥运新新家园

市场定位

北京京伯房地产开发有限公司

营销部

2000年6月3日据1季度的伟业指数显示，北京市中低档住宅价格稳中有降，高档住宅价格略有上涨；01位于商务区周围投资型物业高品质登场，供应量增加，如世贸公寓、富景苑、华普中心、瑞城中心、阳光100、第一商城等；02一、北京住宅市场近期动态小高层板式住宅成为住宅的市场热点。迫于市场竞争的压力，新推出的产品多为9--14层的小高层板式住宅，高层塔楼的住宅产品供应量下降；1自去年开始，别墅市场重新启动，各项目销售势头良好。新推出别墅产品的密度降低，户型、环境、品质、配套明显好于老项目；2各种房地产专业网站如雨后春笋般出现，许多综合性网站也加强了房地产板块的内容，已有房地产网站纷纷改版或推出新的形式（如网上拍卖等）。可见IT行业正逐渐同传统行业接轨。营销花样不断翻新，包装成本增加。制作项目的网页、光盘等已很普遍，美林花园还做了长达100多页的《置业手册》；开辟以旧换新业务，试图拉动市场。继华远之后，广华轩和莲香园在展会期间也推出以旧换新的业务；多层及小高层住宅市场分析

区位分布市场综述这类产品符合北方地区居民的习惯。依据北方人的生活习惯，乐于居住在正南正北、通风透气、阳光充沛的多层及小高层住宅中；由于北京市区内土地价格居高不下，在市区内多层住宅属稀缺产品，大多是中央和北京市各大机关、企业自建或委托建设的职工住宅或由于规划限高而建；近期迫于市场压力，板式及点式小高层住宅供应量明显增加，如东润枫景、嘉铭园、大西洋新城等；市区内多层住宅销售价格比同地段高层塔楼价格高出500--2000不等，销售形式一致看好；总结：多层和小高层等比较符合人性化，属体现以人为本的住宅产品，成为市场新宠。不少发展商也紧追市场热点，放弃面积的追求，力争做好的品质优秀的产品。尽管这类产品目前比较稀缺，但可以推断这类产品在未来几年将变成更加大众化更加成熟的产品，并且竞争也会逐渐激烈，目前这类产品的不可替代优势也将慢慢消失。因此做住宅产品一定要有前瞻性。3、个案分析

嘉铭园STEP5STEP4STEP3STEP2STEP1聘请国际名师进行产品设计，多为小高层版式围合住宅；社区有大量名贵成树；产品具有价格优势，现推出住宅均价5380元/M2；社区成规模；户型方正、使用率高；绿色家园01一期均价4900元/M2；户型进深小呈两段式布局，做到户户朝阳；小区绿化率高，紧邻万亩绿化带；价格适中；售楼处包装新颖；02万科城市花园百合园均价6100元/M2；产品设计新颖、人性化；成熟社区，配套齐全；物业管理好；怡美花园规划为5.5层多层住宅及9层板式住宅，总建筑面积15万平米，目前均价4300元/M2；建筑立面新颖，户型方正、实用；枫丹丽舍总建筑面积23万平米，产品为法式风格的5层公寓及3层的连排别墅；公寓均价3800元/M2，连排别墅单价为5600--6500元/M2；户型设计较差；12天秀花园总建筑面积28万平米，一期均价4300元/M2，二期均价6300元/M2；二期立面较新颖，且规划了大面积湖面；水质好，采用了地板采暖等新技术；；12美丽园总建筑面积20万平米，均价5900元/M2；纯多层住宅社区，六层带电梯，规划较合理；项目包装较到位；价格适中，物业管理费较低；12与之相比如果本案规划为多层社区可能面临以下问题：01同一地区此类产品