房地产价格课件.ppt

房地產價格第一節房地產價格的特點和作用一、房地產價格的特點（一）房地產價格的基本特性房地產作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統一體，從總體上看，房地產價格的基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現，但又有其特殊性在這裏之所以說是“基本上”，是因為房地產價格的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點房地產價格是一個複雜的經濟範疇，既包括土地的價格，又包括房屋建築物的價格房與地是不可分割的統一體，房地產價格是這個統一物的價格。房屋建築物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品第一節房地產價格的特點和作用（二）房地產價格的具體特點1、房地產價格具有明顯的權利價格特徵2、作為房地產價格基礎的價值具有特殊性3、房地產價格具有特殊的形成機制4、房地產價格具有顯著的個別性5、房地產價格具有多種表現方式6、房地產價格總水準具有上升趨勢第一節房地產價格的特點和作用二、房地產價格的基本類型房地產價格可以根據不同分類標準劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，俗稱為“產權價格”房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格第一節房地產價格的特點和作用（二）按物質實體形態劃分的房地產價格類型土地價格房屋建築物價格“連房帶地”的房地產價格按房地產物質實體的種類或用途劃分為：商品住宅價格工業廠房價格商鋪價格辦公樓價格第一節房地產價格的特點和作用（三）按形成方式劃分的房地產價格類型根據價格形成的方式不同劃分為：理論價格。理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現評估價格。評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格實際成交價格。實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關係、競爭烈度等因素的深刻影響房地產價格形成方式可從價格形式的角度進行劃分為：自由市場價政府指導價政府定價第一節房地產價格的特點和作用（四）按計價單位劃分的房地產價格類型按計價單位的不同，房地產價格可以分為總價和單價兩種總價是指一套房地產總價格，即每套價格單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格第一節房地產價格的特點和作用三、房地產價格的地位和作用（一）房地產價格的基礎地位房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就影響到商品的生產成本，最終影響到一切商品的價格第一節房地產價格的特點和作用（二）房地產價格的主要功能和作用作為基礎性價格，房地產價格水準一定程度上決定著市場總體價格水準住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水準有重要的功能和作用價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用第二節房地產價格的形成和運動一、房地產價格形成的基本原理在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的房地產的內在價值，仍然是房地產價格形成的基礎商品的價格受供求關係影響而上下波動商品的市場價格受到競爭規律的調節預期原理對房地產價格形成也有特殊作用第二節房地產價格的形成和運動二、影響房地產價格的因素（一）經濟因素國家、地區或城市的經濟發展水準經濟增長狀況產業結構就業情況居民收入水準投資水準財政收支金融狀況第二節房地產價格的形成和運動（二）社會因素人口、家庭城市形成歷史城市化狀況社會治安文化與時尚第二節房地產價格的形成和運動（三）行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施第二節房地產價格的形成和運動（四）房地產內在因素和周邊環境因素指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工品質，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等第二節房地產價格的形成和運動三、房地產升值（一）房地產升值的涵義和特點房地產升值是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產的市場交換價格不斷上升的趨勢。受經濟、社會、行政政治和環境因素的影響，房地產價格在時間上處於不斷的變動之中，尤其是受經濟景氣迴圈的影響，房地產價格也呈現出上升、下降、