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房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点

题目：《×××分行关于×××公司××项目×××万元房地产项目开发贷款初步调查报告》

摘要：包括申请人名称、项目名称、贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款来源等。

第一章借款人资信状况

主要调查借款人企业概况、历史沿革、关联情况、产权结构、管理者素质、财务状况、信用状况等。

评述要点：

一、借款人基本情况

（一）借款人概况（可列表或用文字说明）

序号

企业名称

**************（简称****)

备注

1

住所

2

法人代表

3

注册资本

是否足额到

4

企业类型

5

主要股东

**************,持股%

**************,持股%

**************,持股%

6

经营范围

本项目开发是

7

经营期限

自＊＊＊＊年＊月＊日至＊＊＊＊年＊月＊日

8

开发资质

9

信用等级

注明评定时间

10

营业执照

11

法人代码证

12

税务登记证

13

贷款卡号

2

14

年审情况

10－13项

其他

以上各项如有特殊情况可用文字说明。

（二）借款人发展沿革和股东变更历程

以文字阐述企业名称、架构和股权发展沿革历史，并编制目前企业股权情况表。

股东名称

出资方式

出资额

出资比例

币种种

货币资金

人民币

土地使用权

货币资金

人民币

土地使用权

合计

--

100%

--

（三）借款人近期重大情况

了解借款人及股东近期是否发生重大投融资活动、实行联营、改制、合作、分立破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更，对外大额担保，涉及法律纠纷和诉讼等重大事项。

二、借款人经营管理架构及主要经营管理者素质

主要调查借款人经营管理模式、内部管理状况、经营管理者素质、人力资源情况等。

评述要点：

（一）企业组织制度建设：根据《中华人民共和国公司法》和《证券法》现代企业制度的要求，考核企业组织结构及相关管理者任职资格的合法性，并对企业的产权结构、组织结构、权责及利益分配制度、权利制衡及监督机制、经理人制度建设情况等做出评述。

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（二）内部管理情况：企业内部的管理框架、部门设置、职能分工和整体运行情况，尤其是项目投资及管理部门、资金财务部门的设置、运转情况（开发资金管理模式）；企业内控机制的建立及运行情况；企业决策机制及运行情况（包括高层管理人员从事的工作是否经过有效授权）；企业文化建设情况。

3、与控股股东、控股子公司在资金、财务、项目运作、人事等方面的管理关系及模式，以及关联交易情况。

（三）主要管理者素质：法人代表、高层管理人员等管理者基本情况（国籍、年龄、学历、职称、行业经历、工作能力及有无不良记录）；管理者管理风格及理念、信用操守、以往突出业绩、业界评价；管理团队的整体水平、竞争能力、创新意

识、协作及团结稳定情况。

（四）人力资源情况：员工人数，年龄、资历、专业结

构；技术人员和中层管理人员的整体素质、业务能力、协作能力及人员稳定情况。

三、借款人主要关联方情况

编制关联企业情况表

关联企业名称

股东构成

持股比例

主营业务

备注

（一）法人关联

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1、提供关联企业的股东构成、主营业务、经营状况以及主要关联企业的近期财务报表，并对其主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及财务状况、经营状况等方面的情况进行分析；

2、关联企业间如属集团性客户，需提供合并报表，不能提供合并报表的要提供主要核心企业财务报表，并对集团企业或核心企业主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及经营状况、财务状况进行分析；

（二）自然人关联

自然人基本情况、发展历程、个人实力以及对借款人投资的资金来源等。

四、借款人开发经营情况和未来发展前景

主要调查借款人房地产业务发展状况、技术水平、近年来已完工和在建发项目的投资、销售和经营业绩状况；项目储备和企业品牌建设情况等

评述要点：

（一）企业自成立以来在房地产业的业绩情况简介。包括：投资总额、开发项目数、累计开发建筑面积、工程质量、综合销售率、销售总收入、企业累计实现利税情况。详见下表：

项目名称

位置

总建筑面积

总投资

开盘时间

销售率

销售均价

总销售收入

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（二）在建项目和待开发项目、土地储备的形象进度和投融资情况（近期的土地储备或非本项目开发建设中存在资金缺口较大情况的，要说明资金来源渠道）。

（三）企业或项目取得荣誉以及在全国或当地房地产行业的综合排名情况。

5、企业品牌建设：品牌市场定位、品牌建设、营销策略及投入情况、市场认知度。

五、借款人财务状况

主要调查借款人的财务管理模式和企