购房流程图_教程.docVIP

购房流程之一：精挑细选

购房关键词：经营资格

开发商是商品房买卖的对方当事人，理解对方“家底”是做买卖的基本前提。根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发重要采用两种形式：一种是由若干个投资者（即股东）新设置房地产开发企业（包括综合性房地产开发企业和房地产开发项目企业）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设置开发企业。

购房者需要理解开发商的股东状况、企业形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审查开发商的下列状况或文献：

1、开发商的股东状况。假如开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或重要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便理解其基本状况。2、开发商的必威体育精装版“营业执照”有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，购房者应注意营业执照的办理时间以及与否盖有工商部门“年检通过”的印章。3、开发商设置时由注册会计师出具的验资汇报，以便知悉其实收资本的数量和缴纳状况等。4、开发商的企业章程。5、假如开发商是中外合资或合作房地产开发企业，买方还应审查如下文献：合资协议或合作协议；外经贸主管部门的同意文献；外商投资企业同意证书等。

购房关键词：

“五证”

买房还应查询开发商所售房屋与否“五证”俱全。这“五证”包括：

1、房地产资质证书；

2、规划局的《建设工程规划许可证》；

3、国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；

4、建委的《建设工程动工建设许可证》；

5、《商品房销售（预售）许可证》。

在这“五证”中，最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。

购房关键词：

土地使用权

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法获得国有土地使用权，是其从事商品房开发最主线的条件。对于国有土地来说，获得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式获得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法获得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的），简朴说前者是免费用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。

为了明确开发商的用地与否是出让土地，买方应重点审查下列文献：

1、《国有土地使用权出让协议》或《国有土地使用权转让协议》；

2、《国有土地使用证》；

3、缴纳地价款的有关凭证。

购房关键词：

尤其“考察”

1、正式的“国有土地使用证”应同步加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；

2、土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；假如土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；

3、土地证不得私自涂改；

4、土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；

5、注意土地证上与否有土地使用权抵押记录。

关键提醒

买房的最基本规定就是放心。购房者在买房之前一般都会故意无意地做某些调查，以免上当受骗。这种前期工作实际上就是对开发商的资信审查，一般来说购房者一般不懂得从何处着手，往往盲目的进行调查，花了大量的时间却收不到好的效果。

???友谊提醒：选房三大原则

大家都但愿把钱用在刀刃上，买一套物有所值的好房子。怎样才能选购一套性价比高、令人满意的住宅呢？原则一：特性对比优先

房屋所具有的某些特性，如：位置、价格、项目名称、楼层、户型、朝向、小区环境等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。一般对比，将房屋的不一样特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己更看中的方面。原则二：不苛求完美

各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事。因此在尾房选购或者对比当中，应当将注意力放在最轻易、最关键的几方面。原则三：高性价比优先

性价比是一种可以量化的指数，购房者可以从够房需求的几种重要方面列出各原因的权重，然后对几种项目分别进行分值评估，最终综合分值高的房屋可以优先考虑。

??选房提议

??1、关注成熟小区，最佳选一种成熟小区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强。这样，生活的大环境便有了保证。

2、别选收不全的项目，有些商品房存在法律纠纷，这些房子千万别选。

3、盯准集团消费的剩余产品，有些单位大量购房，只把部分顶层和底层甩下来。其实，这样的尾房除了楼层不理想之外，没有什么大的缺陷，并且住户的素质都处在较高的层面。

购房流程之二：谈判技巧

?购房关键词：购房者心理

在谈判前，购房者应当要做某些准备：

1、必须确定目的，确定但愿的价位