房地产成本管理要点.doc

目录

TOC\o1-3\h\u20565第一章总?则 2

5483第二章前期开发阶段 3

28152第一节立项成本控制关键点 3

3417第二节规划步骤控制关键点 4

4813第三章施工控制阶段 7

31639第一节图纸设计阶段 7

10741第二节工程招标、施工单位选择和协议订立阶段 8

10268第三节施工组织设计审定、图纸会审及设计优化 10

1938第四节施工现场控制阶段 11

14944第五节材料及设备采购成本控制 12

20888第四章销售成本控制 14

21369第五章项目结算阶段成本控制 16

13296第六章期间费用成本控制 18

成本管理关键点

第一章总?则

成本分析和控制直接关系到房地产开发企业开发成本和利润空间，怎样做好成本控制关系到房地产企业生存和发展，所以每一个房地产企业都会重视成本控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中变动费用控制，因为这些既是可控制又是对项目经济效果影响较大费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用主要部分。

成本管理基本标准是：以市场需求为导向、确保质量为前提，过程控制为步骤、规范操作为伎俩，提升经济效益为目标，增强成本控制力度，降低成本费用，提升市场竞争力。?

成本监控任务是：恪守国家关于法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效成本监控系统，努力降低成本，提升经济效益。?

成本管理过程是：施工成本管理贯通项目开发全过程，包含项目决议阶段、项目实施阶段、项目使用阶段；详细成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大阶段。

前期开发阶段

第一节立项成本控制关键点

立项步骤成本控制依照项目开发方式不一样而有所区分。该步骤因为有国家多项法规政策限制，运作时灵活度较小，基本标准是在国家要求范围内最大程度地控制企业费用。项目部在项目开发前期起主要作用，所以，这一步骤成本控制主要任务由项目部来负担。

开发形式

控制什么

怎么控制

谁来控制

新征土地，征地费用

少交或晚交，力争减免

项目部负责

拆迁安置费用

房产确权后办理拆迁安置费用

项目部负责

大市政费用

自建部分按照企业工程体系走；交政府部分按关于要求办理

工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分

规划条件

满足企业利益最大化，合理提升容积率，降低土地成本

项目部、设计部负责

买断项目

控制什么

怎么控制

谁来控制

买断内容

明确买断内容明细

项目部负责

付款总额

为企业争取最大利益

项目部负责

付款时间

周期长、次数多

项目部负责

三通一平

明确验收标准明细

工程部、设计部负责

手续风险

与项目付款时间直接挂钩

项目部负责

合作开发

控制什么

怎么控制

谁来控制

合作方式

符合集团要求

项目部负责

分成百分比

双赢百分比

项目部负责

交房时间

尽可能地延后交房

工程部负责

交房标准

选择有利于企业利益方式

项目部负责

付款总额与付款时间

选择有利于企业利益方式

项目部负责

第二节规划步骤控制关键点

规划步骤成本控制所占权重最大，具备“一锤定音”地位和作用：在规划步骤进行成本控制是实现事前控制关键，能够最大程度降低事后变动带来成本。所以该步骤控制关键点和控制内容相当复杂，基本标准是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该步骤负担主要职能。

1.规划方案

(1)可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政情况信息分析，规划关键点确立，可行性研究设计任务书，可行性设计变更.。由设计部负责，项目、审算、销售部配合。

(2)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未经过方案进入可行性设计变更步骤，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。

(3)设计结果：对可行性规划设计依照实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。设计部负责，工程部配合。

(4)依照提交设计结果进行投资估算，审算部负责，设计部配合。

2.报批设计

(1)设计方案：依照项现在期运行情况和市场分析制订设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审由招投标评审委员会负责。

(2)报批：注意市政设计注意相关法规，完善本身报批规范性、材料完整，由项目部负责，设计部配合。

3.扩初设计

(1)扩初设计要求：对报批设计深入调整设计要求内部审核，设计部负责，知会各部门。

(2)成本概算：依照扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等原因对总成本作出概算，设计部与工程部负责。

(3)制订经营指导书：审算部负责。

(4)扩初设计图：依照扩初设计要求招标教授评审内部评审，招投标评