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郫县房地产市场研究汇报

一、郫县概况

（一）区位优势

郫县位于成都市西北部，为成都西部新城规划的都市组团之一。全县版图面积437平方公里，辖14镇，常住人口80万，县城郫筒镇距成都市区12公里，是成都市西部新城的重要构成部分，以居住、高新技术产业、电子电器制造、特色休闲旅游、文化教育、生态保护为主。

（二）交通优势

郫县县内东西向的国道317线、成灌高速公路、沙西线、IT大道四条高等级公路和成灌快铁横贯全境，高新西区的密集路网将成都市区和郫县连为一体。已开通95、96、221、305、320、310、311、511、等11条成都市内公交线路，直到达都市区，尚有五条成都市内至我县的公交线路将陆续开通。

投资120亿元的成灌快铁全境呈“Y”字形布局，市县境内设置站点11个，其中犀浦站与成都市地铁2号线同站换乘。设计时速为120—200公里/小时的成灌快铁使郫县全面融入都市“15分钟快捷经济圈”，加紧都市向西拓展的步伐，成为炙手可热的投资区域。

（三）资源优势

郫县位居都江堰自流浇灌区之首，年降水量1000毫米，年日照量1350小时，土壤肥沃，气候温和，柏条河、徐堰河等八条大河并流穿境而过，自然资源丰富。地处都市近郊，基础设施配套完善。

（四）人居环境优势

郫县是“八河并流的水上都市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无寒冷、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。

二、郫县房地产开发概况

(一)总体状况

郫县拥有较强的区位优势、比较优势和后发优势，与成都市中心城区市县无缝连接。伴随郫县都市开发建设的迅速推进，共建配套设施不停完善，县域三产服务业、房地产业发展展现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳把戏年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整顿，绿地、龙湖、华润、置信等品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不停涌现，城区土地价值迅速提高，经营性土地的拍卖价格从的每亩60—150万元上涨至目前的每亩400—645万元，房地产开发量为118万平米，增至262万平米，商品房市场均价为2700元/平方米，升至3700元/平方米。商品房市场均价到达4500元/平方米。

郫县地处城西，为成都市上风上水之地，其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来都市价值的热点区域、潜力区域。

（二）重要版块划分

板块

名称

板块重要范围

功能定位

板块重要楼盘

犀浦

绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里

高新技术产业区、科研中心

伊莎贝拉、新里派克公馆

红光

由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里

中高档居住区

正成名城左岸、万基金蓝湾、中铁瑞城西郡英华、华润橡树湾

郫筒

郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里

政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区

龙湖弗莱明戈、中信未来城、

置信逸都花园

按照既有发展比较良好的房地产市场划分，重要划分为如下几种较为成熟的三大组团：

（三）重要版块住宅状况

1.1犀浦板块住宅市场概况

因离成都市主城区近来，物业较成都主城区性价比高，又产品构造比较齐全，因此吸引了部提成都五城区尤其是金牛区居民和高新西区的上班族在此购房。不过近几年供应量较大，导致目前存量积攒较多。

地铁二号线及成灌迅速铁路开通后来，区域交通将愈加便利。同步依托电子科大、西南交大、四川外国语大学等著名高校的分校以及成都纺专的高校经济，房地产市场前景看好。

片区内著名开发商有中铁集团、上海绿地集团等。

1.2犀浦板块项目物业形态

受置业客户类型的影响，犀浦板块目前物业形态丰富，高层、小高层各占比39%和36%，多层和别墅也有10%以上的供应。高层物业有以新里派克公馆为代表，小高层物业以成都后花园为代表。

1.3、犀浦板块产品客户群体分析

由于犀浦板块地理位置上的优势，首先板块靠近金牛区，首先又紧靠高新西区，由此带来的客户资源非常可观，且客户类型多样化。总体上，在犀浦板块置业的重要有如下几类人群：

金牛区旧城改造后的拆迁户；犀浦镇当地旧城改造的拆迁户或改善性客户；高新西区工业用地的拆迁安顿户；高新西区各大企业上班的上班族。

1.4、经典项目------新里派克公馆

项目位置：犀浦镇西芯大道北侧

开发商：绿地集团

总建面：约60万平米

容积率：1.88

总户数：约户

新里派克公馆虽然位于犀浦镇，不过位于犀浦最靠近成都市主城区的位置，是上海绿地集团继新里维多利亚公寓之后在成都开发的第二个项目。占地375亩，总建筑面积近60万平米，其中首批产品“叠拼别墅、花园洋房”总建筑面积达四万余平米，已经售罄，即将交房。为了