2008年北京房地产市场动态研究分析.docxVIP

目录

一、北京市住宅房地产市场发展现状 2

（一）高档住宅需求减弱，新增供量继续释放 2

（二）四、五环房价高位运行，政策继续新一轮调控 3

（三）市场观望使成交下降，房价继续上扬使有价无市 4

（四）小结 5

二、区域住宅房地产市场发展现状 6

（一）开发情况 6

（二）住宅项目供应情况 7

（三）住宅项目需求现状 9

（四）价格走势 10

（五）项目比对 12

三、个案分析（针对北京东部区域高端房地产市场） 17

（一）合生国际花园 17

（二）乐成国际二期 18

（三）泛海国际 20

（四）华城滨河世家 22

（五）世界城 24

（六）新城国际三期 25

四、对本案启示 27

一、北京市住宅房地产市场发展现状

（一）高档住宅需求减弱，新增供量继续释放

2008年第一季度北京高档住宅市场发展呈现季节性波动进入淡季，需求有所回落，售价小幅下滑，同时由于第一季度新增供应量较上一季度有所上升，给市场空置率水平带来一定上涨压力。截至2008年第一季度，高档住宅市场的累计供应量为45500余套，其中服务式公寓、中高档公寓、高档别墅，分别占总供应量的21%、64%和15%。新增供应方面共有7个高档住宅项目完工投入市场，为北京高档住宅市场提供了2330套的新增供应量。传统的CBD和燕莎区域仍是供应的热点区域，共有5个新增项目分布于以上区域，占新增供应量的90%。

2008年第一季度北京物业类别供应比较

100%

80%

60%

40%

20%

0%

2.5%

12.5%

21.4%

14.8%

32.5%

7.1%

16.7%

28.6%

52.5%

42.9%

68.5%

2008年1月2008年2月2008年3月

普通住宅

公寓

别墅

其他

从新盘统计中可以看出，住宅市场的供应量激增，2008年第一季度普通住宅新入市比例占新盘供量的65.1%，而高档住宅及其他物业仅占34.9%，市场对高档物业的需求量逐渐减少，户型偏小并且以精装为主的项目更受大众欢迎。

由于2008年奥运会的临近，部分开发商将会加快开发进度，以回避由于奥运会召开带来的市场风险。在未来的三个季度内，北京高档住宅的新增供应量将会达到15500套左右，创下高档住宅新增供应量的历史新高。另一方面，即将召开2008年奥运会将会对北京高档住宅市场尤其是服务式公寓及高品质的高档公

寓市场发展将起到巨大的推动作用。大量新增项目在短期内入市将会对高档住宅市场造成一定压力。

（二）四、五环房价高位运行，政策继续新一轮调控

期房均价增长较快，四至五环路突破万元。从分环路住宅期房均价来看，四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元、五环至六环路和六环以外价格分别为7037元和4865元。而高档公寓平均售价进一步上涨，接近23000元/平方米，与上一季度相比上涨了4.7%。

北京2008年3月份新盘环线分布

单位：个单位：元/平方米

30

25

20

15

10

5

0

26

10616

13121

21

7037

10

4865

1

四环以内四环至五环五环至六环六环以外

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

项目个数销售均价

为稳定房价，抑制投资需求，本季度政府实施了新一轮的宏观调控政策：

l2008年2月，北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，规定境外个人在京工作学习超过一年可在京购买商品房，一人只能购买一套自住商品房，并在购买后不得随意出租和转让。

l2008年3月18日，央行再次宣布加息，上调人民币存贷款基准利率

0.27个百分点。由于此次加息是央行自1993年以来第七次上调利率，

对投资者的心理压力的影响远远大于投资成本增加的影响。

l从2008年2月1日起北京地税局宣布，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税，其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。

上述政策从金融信贷、房屋销售及房屋租赁等角度对房地产市场进行宏观调控，将会对高档住宅的投资及租赁产生一定影响，在一定程度上对本案上市的形成障碍。

（三）市场观望使